关注港股资金面改善的β及板块的估值重塑机会

2月26日物业股集体拉升，恒生物管指数+3.2%；2月单月涨幅达15.6%，50只成分股中39只上涨，11只涨幅超20%。受地产销售下行影响，物管指数22/23年跌幅达66%/44%，板块前期累计下跌幅度较大。我们认为，关联方交付增量下滑预期已反映相对充分，建议关注板块因1)港股资金面改善的β机会；2)区别于开发业务的轻资产逻辑及较厚业绩安全垫下的估值重塑机会。

关注“高股息”防御策略和“低估值+低配”的赔率优势从股息率看，目前恒生物业指数剔除含房地产开发业务的成分股后近12个月股息率5.2%，成分股中如融创服务/新希望服务/越秀服务/绿城管理控股的股息率可达18.9%/16.1%/7.4%/8.4%。行业利润率平稳，物业费刚性收入贡献稳定现金流，低收并购预期下部分企业分红意愿或逐步提升。

从估值看，当前上市物企PE均值约9.6X，较21/22年底分别下降8.9X/4.5X；关联方优质、合约增长预期稳定的物企如华润万象生活/建发物业/中海物业/保利物业PE分别为20.5/15.0/14.6/12.3X，处4%/8%/8%/9%的历史分位水平，其余公司市盈率倍数多为个位数。经济增速放缓背景下，我们认为相较开发业务，物业等轻资产模式的高股息替代策略逻辑或更为通顺，其溢价主要来自于稳定外拓增长及运营管理能力提升预期；而市场对地产销售预期较低，物企地产关联方交付产生的边际变化可能成为加分项。基于“高股息”的防御策略和“低估值+低配”的赔率优势，我们看好板块当前时点配置价值。

关注中短期上游地产的政策催化

近期受益于白名单、物业贷等融资端利好驱动，关联地产企业的信用预期得到修复，带动物业板块行情回暖。物企自身经营普遍稳定，应收、商誉减值于去年集中计提，未来业绩增长预期平稳。叠加中短期地产政策催化，连续两年大幅下跌后我们认为板块配置性价比逐步显现。标的方面，建议关注：

绿城管理控股、保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活、万物云、越秀服务、金茂服务、新城悦服务等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；物业政策力度不及预期。