国内持续“低通胀”状态引关注，需求不足需要更多宽松政策支持，作为重要拖累项，房地产正迎来更大力度的政策支持，但关于支持路径争议仍在。

近日，在中国金融四十人论坛(CF40)宏观政策季度(2023年四季度)报告发布会上，CF40学术委员、国投证券首席经济学家高善文表示，中国房地产市场正在经历一场修正，而非泡沫破裂。当前，二手房价格已经基本调整到位，规模更大的新房市场则因为限价政策、保交楼风险等因素尚未调整到位，建议尽快修复一手房市场功能。

关于2024年的政策建议，CF40季度报告提到了“两个11”，即政府举债不低于11万亿元、社融增速不低于11%。

房地产关键问题来到新房市场

上述报告认为，2023年经济运行低于潜在增速的主要原因来自多方面：一是疫情对我国居民、企业和政府的资产负债表冲击并没有随之结束，疫情后遗症仍在;二是受房地产超预期下调、对个别行业的管制政策等多方面影响，市场自发需求偏弱;三是政府主导的支出增长远低于私人部门支出增长，政策利率下调远低于通胀下行幅度造成的真实利率大幅攀升，政府支出和货币政策没能发挥逆周期作用。

作为投资方面的重要拖累，房地产行业修复节奏一直是市场关注的焦点。报告认为，房地产市场未能如期企稳有多方面原因，从国际经验来看，我国房地产调整的时间和幅度并不是特别异常，其他国家走出房地产危机的影响普遍需要3～5年甚至更长。

高善文从泡沫角度谈到，中国与其他典型房地产市场存在很大不同，房地产的供应过剩极其不明显，并非主流观点认为的正在经历房地产泡沫的破灭，而是一轮存在严重超调的短暂价格修正。

他指出，近两年在一手房交易持续大幅缩量的情况下，二手房市场交易缩量相对小，并在下滑了两年之后的2023年显著放量。在这背后，二手房市场的价格修正在2023年已经基本完成，房价收入比已经回到2017年之前的水平。

“二手房市场上已经看到比较确定的迹象，价格修正已经结束，而且价格修正所需要的时间比很多悲观主义者(认为的)要短得多，经历了2022年～2023年一轮下跌，两年时间基本上20%的下跌后就结束了。”高善文说。

“如果我们考虑贷款可负担性，坏消息是预期收入在下降，好消息是现在按揭利率比那个时候低得多，如果按照8年久期计算房地产贷款，未来按揭月供相对收入变化曲线跟2017年是一样的。”高善文认为，二手房市场稳定在此价位的前提是不能再有新一轮外部冲击，包括经济严重失速。

对比之下，一手房价格还没“跌到位”。高善文认为，市场规模更大的新房交易持续缩量有三个原因：一是政府限价政策，市场无法发挥正常功能;二是严重的保交楼风险担忧;三是供应缩量太快，背后原因正是交付风险与价格调整不彻底。

“如果2023年一手房能像二手房一样，价格出现明显修正，整个市场调整过程基本就结束了，随之交易量将回升。”他建议说，当前宏观经济的核心是尽快修复一手房市场功能。

上述报告提到，房地产企业无法完成自救、市场难以进入自发修复的重要原因，依然是严格的融资约束，包括已经暴雷的房企，也包括尚未出险的企业。

不过，从“三支箭”到“金融16条”，到经营性物业贷款用途松绑，再到近期建立城市房地产融资协调机制并火速落地，不少业内人士认为，随着各地房地产项目“白名单”陆续出炉，地产融资困境有望得到更实质性解决，保交楼将加速推进。

报告则认为，应尽快转变以“保交楼”和“属地原则”为主的房地产债务处置思路，采用更具全局性、系统性和适用于处置金融风险的方式来处置房地产企业。具体来说，一是通过政府信用背书，阻断银行等金融系统对房地产企业的“挤兑”，帮助房地产企业恢复正常融资渠道;二是通过取消限购，降低房贷利率、对首套房购房者采取优惠贷款利率，帮助开发商化解商住楼、车位等沉淀资产等措施，改善房地产企业现金流。

“两个11”如何平衡多维压力?

2023年12月召开的中央经济工作会议指出，进一步推动经济回升向好需要克服一些困难和挑战，包括有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升等。

报告认为，在这些困难和挑战中，需求不足是首要矛盾。扩大总需求，无论是扩大消费还是投资需求，都要落实在信贷增长上面，并就此提出了“两个11”建议。

首先在财政政策方面，政府举债规模不低于11万亿元。报告假设，在2024年经济增长目标为实际GDP增速5%、GDP平减指数1.5%、GDP名义增速目标6.5%的情况下，需要达到的广义财政支出(公共财政支出+政府性基金支出)规模应约为40万亿元，广义财政收入总规模预计在29万亿元左右，因此需要政府举债来填补的广义财政赤字规模为11万亿元。

报告指出，消费复苏不及预期背后，政府支出减速加速了需求不足。据测算，从政府主导支出、私人部门支出、净出口三大支出主体来看，2023年需求不足的最主要拖累是政府主导支出增速下降，而不是私人部门支出增速下降。

数据显示，2023年政府主导支出增