过去租金回报率1.5%其实并不低，市场认为租金收益率失效，实则混淆了实际收益率和名义收益率，经通胀调整才是正确使用方法，且能看出租金收益率是非常有效的指标。1）传统认识当中，租金都被“低估”，原因在于讨论的口径并不一致，以当前租金/当前房价得出的租金回报率，忽略了其是实际收益率（=名义租金/名义房价）的本质。因此无论是国际比较（海外3%~4%的租金收益率）、还是和全球大类资产回报率（美债和欧债等）做对比，都不是可比口径；2）调整至可比口径的名义收益率，名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀，过去一线租金回报率1.5%实际等同于国际名义3.5%的租金回报率水平。

相比于国际比较，同一货币环境下跨资产类别比较更加有效，可以根据“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”公式进行推演，如今国内物价水平有所下行，在给定无风险收益率不变情况下对租金收益率要求变高。2023年一线城市和部分二线城市的“租金回报率+CPI”从2019年的高位4.5%、5.3%已经分别回落至2.5%、3.4%的水平。若CPI租赁分项进一步负增长，则对租金收益率提出了更高的要求，或者可以通过无风险收益率下降来对冲。当前国债利率已经有所下行，但以10年期国债利率为例，2023年绝对值仍为2.7%左右，相比于一线城市1.8%左右的租金收益率水平和为0.7%的CPI则显得依然较高。

另一个误用概率较高的指标是GDP核算中房地产核算，其属于第三产业，也即服务业，国际通行惯例是以存量房屋对应的租金来进行核算，我国亦采用虚拟租金法，因此，其稳定性和绝对水平均被低估。美国和日本对房地产核算都列为第三产业，核算方式为租金法，基于房屋存量、而非市场理解的基于房屋增量，因此体现出极高稳定性，以日本为例，尽管日本在20世纪90年代经历了房地产泡沫破裂，但因为日本GDP里房地产80%是租赁贡献的，开发只有20%，所以房地产业增加值占比GDP相对稳定，一直维持在11%~12%。中国核算也采取了类似的租金法，但因缺乏更为有效的市场数据，因而部分采取了虚拟租金法，为了对接中国2016年核算体系，我国加快实施了住房普查的相关内容，通过住房普查收集房屋的地理位置、面积、住宅结构、质量、房龄、朝向等详细信息，为市场租金法核算做准备。

统计局针对房地产领域的统计指标，有地产开发投资统计，但其不适合做国际比较，因为其统计范围差异，调整后中国依然高于美国和日本。

房地产开发投资并未包含非房地产企业，因此由非房地产开发企业建设的保障房并未统计在内，而且新模式下的保障房建设更多的是由非房地产企业（如城投、建设公司等）去做，也就未包含部分厂房等。

风险提示：CPI以及租金超预期下滑。