2023年8月国常会发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文），加速建设配售型保障房被提上日程。新年以来，多个城市的配售型保障房项目陆续开工，哪些城市走在前面？从首批落地项目来看，又具备哪些微观特征？对后续商品房市场有多大影响？

配售型保障房政策的内涵是补短板和规范化

我国住房双轨制的供应体系由来已久，配售型保障房也并非新鲜事物，而是对过往住房建设的补短板和保障住房的规范化；过去二十年，住房双轨制过于偏重商品端，基本居住权利的公平性有待提高，且保障房建设品类众多，不利于统一管理。配售型保障房是新一轮保障房建设重点拓展的新路子，对过去的众多品类进行统一和规范，按保本微利原则配售，一个家庭限购一套，实施严格的封闭管理，与商品房市场充分隔离。近半年来，各地均在推进和上报相关项目。

各地配售型保障房的筹建进度如何？

据不完全统计，目前已有福州、深圳、广州等地的项目动工建设，成都、沈阳、大连、南宁等地也公布了今年的筹建计划。深圳首批13个项目已于去年底集中开工，合计1万套；广州2024年计划筹建12个项目，合计1万套，其中，新开工的8个项目0.46万套，其余4个项目是其他政策性住房存量转化而来。福州已初步选址8个地块，约1.24万套，其中，滨海双龙新居项目在全国率先开工；上述其他几个二线城市今年筹建计划基本在0.2-0.5万套量级。

配售型保障房对商品房市场影响有多大？

体量有多大？深圳近年来配售型保障房建设体量一直较大，据不完全统计，2022-2023年均有近1.5万套量级，占一手商品住宅销量的40%以上，按最新披露的首批1万套测算，相当于去年新房销量的近30%，对商品房市场的影响依然较大。广州如果只算新开工的0.46万套，占2023年新房销量的6%，如果包括存量项目转化，合计1万套占新房销量的13%。二线城市里，福州首批选址项目占新房销量的22%，但未必在一年内全部开发；大连筹建套数占新房销量的11%，成都、沈阳、南宁等地占新房销量个位数百分比；从首批落地城市来看，深圳配售型保障房建设体量仍较大，而其他城市占比相对可控。区位又如何？深圳项目有一半分布在南山、福田、龙华等相对优质区位；广州项目均位于天河、海珠等核心区或番禺、黄埔等近郊区；项目选址不可能地段绝佳，但整体交通便利、配套齐全，多强调“职住平衡”，符合中低收入和新人才群体。定价打几折？深圳首批项目容积率4.28，套均76平，每平总投资仅1.65万，保本微利原则下低价配售可期，此前其他配售型保障房定价基本在周边商品房的5折左右；福州已开工的滨海新区双龙新居项目，每平总投资仅0.46万，保本微利原则下低价配售也可期。

投资建议：估值已调整至长期均衡区间，关注优质开发龙头和弱周期标的低价配售型保障房难免分流商品房，但程度取决于体量和区位；从首批落地城市看，土地和激励约束下，不可能都选择优质地段，体量上深圳仍是先锋，其余则相对可控。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点回归正负零，只是价格仍有结构性压力。建议关注具备产品力的供给侧胜出型房企，以及具备稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，亦需关注直接受益于“三大工程”的相关标的。

风险提示

1、销售表现持续低于预期。2、房价下跌导致量价负反馈。3、配售型保障房分流商品房。