《经济通通讯社20日报道》香港二手楼价较2021年8月历史高位下跌逾21%，伴随是恒指跌穿失守「回归价」后更一度跌穿16000点，「全球最自由经济体」美誉9月亦遭新加坡以0.01分之差反超……2024年，香港会否否极泰来?经济学家陶冬博士接受专访时就指，楼市甚么时候见底，取决于三大因素;而习惯「开门做生意」的香港需要与时并进，并抓住金融市场变化的机会。

*年初看错市，因三个意料之外*

美国加息周期到尾，港楼跌势却似未到头。陶博坦承，2023年初时候，自己认为港楼寻底并接近见底，「但这个观点是错误的」，原因一是联储加息周期比当时想象的要走得更远，加得更多;二是中国经济的复苏缓慢、曲折，并影响香港资本市场;三是疫后通关，不是内地游客把香港「淹」了，而是香港人把深圳「淹」了。

他认为，这三个情况下，香港经济的调整、香港楼市的调整会更深一些。至于何时见底，取决三大因素:一，联储甚么时候开始减息;二，香港的消费能不能稳定一点;三，中国经济能不能够有比较大的改善。他指，从宏观基本面来讲，慢慢的美国因素和中国因素都会变好，又指不认为楼市会重蹈97时调整7年的覆辙。

*「旧钱」把持租金增消费成本*

对于港人周末北上消费成风，陶博笑言，自己那些「很有钱」的朋友，全家周末也跑到深圳去消费，而且愈走愈远到惠州、中山等，背后实际上是香港的租金太贵所带来的成本压力」以及香港零售业近年固步自封。再讲深一层，则是香港租赁市场的业主们恰恰是香港的「旧钱(oldmoney)」，而这些人的财政压力往往最低，这使得结构性调整需要更长时间。但他认为，这个世界上不存在永远不降租的问题，因为所谓的业主并不是铁板一块。

那么，又如何看香港被称为「金融中心遗址」?他表示，自己反对此说法。实际上，香港仍是亚洲的最重要的金融中心之一，即使人们常说的对手新加坡在外汇市场、家族办公室等方面表现标青，但股市成交量、市值跟香港相距甚远。

他寄语，周期性变化的确有此消彼长的一面，做好自己，增强自己的竞争力，比甚么东西都重要!