日前，湖北省发布《关于进一步保障和改善民生若干措施》，支持房地产企业推出“换新购”等新模式，更好激发“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求。
紧接着，武汉市房地产开发协会联合武汉市房地产经纪行业协会推出“以旧换新”活动，面向全市各房地产开发企业、房地产经纪机构发出倡议，即购房者可同时签订新房购买协议以及二手房销售委托协议，且开发企业为购房者锁定意向房源90天，以实现将二手房销售款转化为新房购房款。
事实上，该活动的落地实施仍有堵点待疏通。一位房地产开发商相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时指出，此项活动目的是刺激新房和二手房交易，涉及开发商、房屋中介、购买者等多方，至于如何配合协调还需进一步明确。若提高二手房交易效率和交易量，还需搭建更高效的交易平台等。
一位房屋中介机构经理人接受21世纪经济报道记者采访时指出，早在没有政府相关部门牵头前，房产经纪机构就做过类似活动，有的是为购房者锁定房源90天，有的是60天，但操作起来难度较大。例如，无法保证二手房卖出期限、新房性价比与客户需求匹配度难协调等。
今年以来，武汉出台了多项政策激发房地产市场活力，中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政在接受21世纪经济报道记者采访时表示，主要是需求端政策，接下来还需从供给端政策发力。
堵点待疏通公开资料显示，武汉推出的住房“以旧换新”主要针对改善性住房人群，若二手房在锁定期间(90天)成功售出的，则认购协议继续履行，并可将二手房售房款转化为新房购房款。
若未成功售出的，购房者可与开发企业、经纪机构共同协商，或延长期限，三方续签相关协议;或选择不延长，开发企业在10天内无条件全额退回房源意向金，购房者无需承担任何违约责任。
上述房屋中介机构经理人告诉记者，这项活动的关键是要把二手房卖出去。但当前二手房行情不乐观。一方面，二手房的通病是房龄较老，导致房型不好、小区配套设施较差，许多想要购买的人实地看了后就放弃了。
“另一方面，房产没有满两年的二手房，虽然房型、配套相对较好，但是税费很高，包括5.3%的增值税、2%至2.5%的中介费，还有个人所得税等，一套200万元的房子光税就要20万元。”该房屋中介机构经理人表示。
此外，该房屋中介机构经理人进一步指出，“同一片区，许多新房跟二手房的价格差不多，且没有税费，所以新房的性价比会高一些。购买二手房的群体一般都是着急入住的，比如孩子着急上学，但此类群体基数还是较小。综合来看，二手房不好卖。”
从国家统计局发布的2023年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，武汉二手房价格环比指数为98.7，环比下降1.3%;同比指数为95.7，同比下降4.3%。此外，诸葛找房数据显示，截至9月13日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。
李国政认为，二手房价格指数下降意味着成交周期拉长，更需要搭建平台撮合交易。目前市场上的“以旧换新”购房有两种模式，一种是政府给相应政策，房地产开发商与房屋中介配合，提高二手房交易效率;另一种就是政府组建国有资产平台，直接收储二手房，例如江苏太仓模式。
公开资料显示，太仓国资委旗下全资子公司——城发集团或城投集团，对二手房进行价格评估，购房者按评估价抵扣新房房款，最高不超过新房总价的60%，所购新房也由这两家国企开发，置换后二手房产权也过户给它们。
“国有平台直接收储二手房，去化效果立竿见影，但对平台公司的资金提出了极高的要求。武汉又是超大城市，二手房存量大，国有平台全部收过来若卖不出去，压力是极大的。”李国政表示。
当前武汉采用的市场撮合交易模式，还需改善方法。另一位房屋中介公司相关负责人在接受采访时指出，武汉市相关政府部门的本意是，希望中介公司拿到二手房信息后，进行全市推广，使得成交可能性提高。但是，平台旗下门店有的是直营，有的是加盟，体系不一，无法做到一声令下，大家一呼百应，达不到理想状态。
事实上，除了武汉，今年以来，徐州、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港等20多座城市探索“以旧换新”购房举措。
其中，南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构搭建“换新购”超市，超市房源价格不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。
上述房地产开发商相关负责人表示，单独靠开发商或房屋中介机构的自有平台或自发性活动，效果的影响范围不会太大、延续性不会太久。因此，武汉可以借鉴南京等其他地方，由政府相关部门牵头搭建推进房屋信息流通的平台，确保信息畅通，功能包括二手房售卖咨询、二手房信息推广、新房查询等，这样售房者和买房者将有径可循。
此外，上述房地产开发商相关负责人还表示记者，“以旧换新”活动环环相扣，其中有许多操作上的难点还待解决，例如如何保证二手房符合市场规律不降价出售;如何保证购买的新房高性价比;许多新房仍以期房售卖，在置换过程中
