两大一线城市同步进行楼市政策重大调整。12月14日，北京、上海先后发布重磅新政，对普通住宅标准、购房首付比例、房贷利率等进行了优化调整，在降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本等多个层面上释放利好。

在当下楼市政策“真空期”，此举对提振市场信心将有积极作用。58安居客研究院副院长李震表示，上述政策出台的意义重大，市场可谓期待已久，这也为政策未来的“后手”预留了想象空间，能更好地管理预期。

事实上，2023年以来，各地陆续多次释放了楼市松绑政策，今年以来的住房需求也在稳步释放。住房和城乡建设部副部长董建国近日对外披露，今年前11个月，一二手房交易量合起来实现同比正增长。

业内认为，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，如今随着新政出台与逐渐发酵，一线城市整体市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化，2024年房地产市场回升向好的态势预计也将更加明确。

同步释放新政

12月14日，北京五部门率先联合发布了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。

其中最受关注的即首付比例下调。具体来看，北京首套个人住房贷款最低首付比例统一降至30%，二套房最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

在此之前，个人购买北京政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%;个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

自新规执行起，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，将不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%;二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。贷款最长年限也从25年恢复至30年。

首付比例下调的同时，北京对商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整。其中城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%;非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

北京还调整了对普通住宅认定标准，须满足以下三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在144平方米(含)以下;实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。这一新标准明显提高了各环线的单价上限，且不再看总价，大大扩大了普通住宅的覆盖范围。

同日稍晚些时候，上海也同步对上述政策进行了调整。在住房信贷政策方面，上海新政规定，首套住房最低首付比例不低于30%，房贷利率下调至4.1%;二套房最低首付比例不低于50%，房贷利率下调至4.5%;在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域，二套住房最低首付款比例不低于40%，房贷利率4.4%。

在普通住房标准方面，上海规定，同时满足以下条件即可享受普通住房的优惠：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

与北京相似，上海此次也在普通住宅的认定标准中剔除了价格因素。过去，上海普通住宅认定标准为内环内总房价在450万元以内、内外环310万元以内、外环外230万元以内。

“真金白银”的利好

对于两大城市同步释放的利好，业内普遍认为，将有利于支持居民刚性和改善性住房需求，激活市场，并给购房者带来“真金白金”的利好。

过去在上海，普通住宅认定与价格、面积都有关，二手房市场大部分房产由此被认定为非普通住宅，有置换改善需求的购房者大多面临着七成的高首付比例，不少购房者因此只能选择搁置需求。

李震表示，优化普通住宅认定，而且不再以总价来限定，将避免误伤有改善型需求的家庭，同时还能节省成交费用。

在上海的某项目营销主管也告诉第一财经记者，新政策对改善型需求部分客群会形成刺激作用。某央企在沪营销负责人称，新政策有望精准释放一部分需求，“冲一波年底业绩”。

亿翰智库董事长陈啸天对第一财经记者表示，此次新政多管齐下，降低首付、贷款利率的同时放松普通住宅认定，叠加此前“认房不认贷”的政策，从本质上扩大了买房群体的量，增加了有意愿买房群体的支付能力，释放潜在的购买需求，刺激有效购买力入场。

具体来看，由于首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛，有助于缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放。

据上海易居房地产研究院测算，以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，首付款需要支付420万元;新政下其首付比例为50%，首付款为300万元，即减少了120万元的首付款支出;如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。

同时，两大城市的普通住房标准调整后均扩大了覆盖面，使得更多二手住房交易享受优惠税收政策，有效降低了住房交易成本。

例如在北京，新政实施后，北京市场上可被认定