市场景气度处于筑底阶段，期待政策效果显现

11月销售市场景气度仍在筑底阶段，百强销售有所走弱；但需求端政策仍在持续释放且进一步向高能级城市蔓延，11月23日起深圳二套房首付比例由原来普宅70%、非普宅80%统一降至40%，我们认为这一政策有望在高能级城市进一步扩散。截至11月26日，市场领先指标新房KMI/二手房KMI分别为37.0/33.5，较上周环比回升4%/6%，呈现止跌回升，我们期待政策效果的进一步显现，修复购房者信心，加速基本面筑底。

11月销售同环比下降，新房市场延续调整

亿翰数据显示，2023年11月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降6.7%，同比下降28.4%，降幅较10月收窄2.4个百分点；1-11月累计销售金额同比下降15.0%，降幅较1-10月走阔1.0个百分点，11月新房市场延续调整态势。

单月环比增长的房企量减少，各梯队房企销售额均有所回落2023年1-11月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1431、624、474、240、94亿元，同比-11.2%、-21.5%、-17.9%、-22.4%、+8.1%，其中TOP100门槛提升最为明显。百强房企单月销售金额中26家环比增长，较10月减少22家，17家同比增长，与10月持平。11月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比-7.5%、-19.2%、-28.4%、-44.9%、-33.4%、-52.2%，增速较2023年10月分别+8.0、+7.6、-4.0、-5.5、+1.5、-9.8个百分点。

央国企保持相对优势，TOP50累计同比增长的房企数量减少百强房企中，央国企和民企1-11月累计销售金额的同比增速分别为+6%、-36%，增速较1-10月分别+2.4、-3.3个百分点，央国企仍保持正增长。TOP50中累计同比实现增长的房企有16家，较上月减少1家，其中累计增速超20%的房企分别为：大华集团（+61%）、联发集团（+51%）、城建发展（+46%）、国贸地产（+34%）、越秀地产（+29%）。

投资建议

我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。

风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。