《谈国论企》多间在香港上市的内地房地产开发企业股份的商品住宅房销情欠佳，新开发投资持续缩减，更面对颇不少财政问题，要需要解决现金流不足之困，可循(1)把现货或在建楼盘以批发式「打包」之途，售资予具专业的资产管理公司套现，以支持现时的营运所需，同时(2)要控制好各方面的成本开支，(3)争取银行的稍延还款期和稍降利息，甚至(4)考虑与楼宇单位的买家探讨适度延迟交付的期限。内地的楼市存在系统性风险的压力，各方必须正视问题，共商化解之法。

*商品住宅房持续减销显市场信心不足*

从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰日益严重，特别是(一)商品房销售中的住宅物业，销售情况在最近两个月有转弱的新趋势:(I)销售额度于2023年1-10月份累计8.6502万亿元，同比减少3.7%，较1-9月份7.277万亿元所减3.2%扩大0.7个百分点，更远逊于1-8月份6.99万亿元减1.5%减幅和1-7月份减0.7%，而于1-6月份累计之数尚增3.75和连同1-5月份11.9%及之前的六连之升，情况逆转。

此因(II)销售面积，于1-10月份累计7.9386亿平方米同比减少6.8%，同样比1-9月份累计7.277亿平方米的6.3%减幅多减0.5百分点，而上半年之1-5月份4.0663亿平方米尚能上升2.3%、1-4月升2.7%、1-3月份升1.4%，反映出境内的商品住宅房地产市道由温和向好转日益差劲。

商品住宅房的销情反覆逆转，引人以忧的更是(二)竣工面积于2023年10月末时为4亿平方米，同比增长19.3%，而9月3.13亿平方米则增20.1%，皆属两成之增，在市场需求转趋疲弱之际却出现供应增加之况，使内房企业更加不易消化货尾，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

另一个重大问题，为(三)房地产开发企业到位资金，显然受商品房销情欠佳之困:1-10月份累计10.73万亿元同比减少13.8%，比1-9月份累计6.4531万亿元的18.3%减幅有所收窄尸，较1-8月份6.479万亿元的18.2%减幅多减0.1个百分点，特别是(i)个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步下行:于1-10月份累计1.85万亿元同比减少7.6%，比1-9月份1.7028万亿元所减6.9%要多减0.7个百分点，而1-6月份1.24亿元尚增2.7%和1-5月份1.0354万亿元增6.5%。此况意味市场于下半年的买意再度转差。

和(四)定金及预收款于1-10月份累计3.65万亿元同比减少10.4%，减幅亦高于1-9月份累计3.3631万亿元所跌的9.6%。此显房地产开发商在销售前景欠理想环境底下，和现金流有困。

正正因为楼市前景不理想，故(五)房地产开发商明显减低对住宅商品房的开发投资力度，乃可预期之变，于1-10月份累计7.2799万亿元同比减少8.8%，高于1-9月份6.62万亿元同比减少8.4%。

*可考虑让房企折让打包售资予资产管理公司套现*

我早在好几年前指出:内地的房地产市场存在系统性风险的问题，因房地产开发商过份乐观而近乎失控的发展，大量的投地建楼负上相当沉重债务，若干房企遂出现资不抵债之险，只靠售楼套现以支持经营及投资所需，恒大地产(03333)便是其中一例，更引发内房企业所存之困不易纾缓，甚至有危机四伏威胁。

住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于2023年8月18日发出的《通知》，所出台的「认房不认贷」政策，乃优化个人住房贷款中住房套数认定标准，使合资格居民家庭可采取首付等条件置业，产生降低购房成本即实际成本的佳效。新策该会更好地满足居民刚性和改善住房需求。

问题是新政策难以解决好房地产开发商现存的重大财政问题，要处理之法该有(一)相对迅速的做法，是容许房企把已建成现货楼甚至在建项目，以批发式「打包」售予具房地产有专业投资知识的资产管理公司，予以一定的折让，吸引资产管理公司的投资，而房企亦可迅告套现，逐步处理和解决现存的财政困扰，就一如商业银行把呆帐售予专业的资产管理公司之况。

和(二)如能通过「打包」套现，房企可以争取把已售的楼花与置业者讨议稍延付货期限，做法是就此「付息」或作租金补贴，降低财政短期支付的逼切性。

但(三)要商业银行大力支持房地产业，显然是不理想的做法。银行当然要配合国家政策，却始终是有高度商业性的机构，在商言商，不应被个别行业所拖累，否则或有金融经济系统性的风险威胁，不可掉以轻心。。