因现金流稳定、资本市场估值较高，商业资产持有与运营曾是房企的“香饽饽”。如今，资金压力席卷全行业，各类商业资产正从宠儿变为“弃子”，成为房企套现的筹码。

近来，房企出售商业资产的情况明显增多，从港资开发商到出险房企，都不约而同地“忍痛割爱”。克而瑞资管监测也显示，2023年10月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元，环比上升25%，大宗物业总挂牌数环比上升28%。

资金压力是房企暂舍商业资产的主要原因，但从实际成交端看，要想顺利“套现”并不容易。部分房企因出现债务危机，旗下项目被拍卖，拍卖过程更是“一波三折”。这背后原因几何?后续大宗商业资产交易将是何走势?

割肉抛售

开发商的资金压力，在传统的“金九银十”当口仍未缓解。

国家统计局最新数据显示，1～10月份，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%，其中国内贷款下降11.0%，利用外资下降40.3%，自筹资金下降21.4%，定金及预收款下降10.4%，个人按揭贷款下降7.6%。

为减轻资金压力、或腾挪资金用于日常运营，不少房企“割肉”存量资产。近期，陆家嘴、宝龙地产、金朝阳集团等企业相继出售旗下各类商业资产。

比如，近期宝龙集团与青岛本土企业达翁集团签约，出售旗下商业资产李沧宝龙广场，该广场开业于2011年，是宝龙在青岛的第二个综合体项目，也是当地人心中的老商场。

交易完成后，达翁集团将投入资金对商场升级改造，该集团也将从主营的家居建材领域，转型到购物中心、家居商场、酒店、写字楼等全商业产业链布局，而曾经大力拓展商业运营赛道的房企，则在资金压力之下被迫“出局”。

因土地事件备受关注的陆家嘴，今年同样多次出售商业资产，比如18.74亿元转让东方广场一期项目房地产及地下产权车位、27.66亿元出售上海晶耀前滩项目部分写字楼等。

港资企业太古地产，11月17日也发布公告称，拟出售港岛东中心的若干办公楼楼层，总现金代价54亿港元，出售所得款项将用作一般营运资金。交易买方则为香港证监会，称已协定购入香港鲗鱼涌港岛东中心的有关楼层，作为永久办事处。

对此花旗发表研报称，太古地产以约54亿港元出售港岛东中心12层办公楼层，在目前高利率的环境下，该价格理想。港岛东中心物业估值为183亿港元，每平方呎约1.19万港元，而本次交易每呎均价1.82万港元，售价较太古地产的账面值溢价2.2%。

“截至今年6月底止太古地产债务净额为295亿港元，净资产负债率为10.2%。若计入交易的54亿元的现金收益，预计其净资产负债率将降至8.4%。在当前低迷的写字楼市场前景下，以相对较低净初始收益率出售香港甲级写字楼资产属正面。”花旗表示。

从大宗市场整体挂牌规模看，据克而瑞资管监测，2023年10月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元，环比上升25%，在单笔挂牌金额超3000万元的大宗资产项目中，北京、深圳、上海三地项目合计占比超7成。

“10月底，中央金融工作会议为房企融资定调，满足不同所有制房地产企业合理融资需求，但当前房企融资环境并未见明显改善，9月、10月房企发债规模均未超百亿，多家房企挂牌持有存量资产优化营运现金流。”克而瑞资管表示。

“现在各类资产的持有者，包括开发商、投资机构等，或多或少都在加速抛售持有型物业。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想告诉第一财经，疫情三年期间全球经济包括国内经济都受到干扰，叠加美元加息、地缘政治争议等因素，导致整个经济增长放缓，国内房地产市场也受到打击。所以无论投资机构还是开发商，都想出售经营性物业，包括写字楼、购物中心、物流产业园等。

中指研究院研究副总监徐跃进告诉第一财经，当前商业地产行业的内部环境正在改变，企业发展策略也有所转变，拓展方式逐渐从以重资产为主向“轻重并举”转变。此外，当前商业地产市场供过于求的形势较为严峻，存量时代的“零和博弈”恐将来临，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康发展，这也促使企业必须不断提升经营水平和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。

套现不易

虽然腾挪资产的意愿强烈，但当前房企想要快速套现并不容易。

据克而瑞资管监测显示，2023年三季度，中国内地大宗物业成交总额331亿元，较22年同期下降13.1%;总成交单数60笔，相较于去年同期减少6.25%;单笔成交金额同比下降6.4%，虽较二季度有明显回升，但仍处于近几年的低位水平。

以上海为例，今年前三季度，上海大宗市场成交冷淡，累计成交规模仅376亿元，不足去年同期的6成，7月仅有2.6亿创近年以来最低。“受大环境影响，当前买家观望情绪较重，大体量A级资产市场成交同样遇冷，投资者对大体量房地产投资更为谨慎。”

部分房企因出现债务危机，旗下项目被拍卖，拍卖过程更是“一波三折”。

近期的典型案例是“深港国际中心”。11月16日，世茂深港国际中心二次流拍，本次起拍价格约104.35亿元，较首次拍卖价下降26亿元，如果按标的物评估价衡量，本