随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局。1）产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近4年常住人口流入较多。2）北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。中心城区以金融、信息服务业为主，北部海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经开区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。

海淀区产业高科技属性最强，其余核心城区金融业仍是主导产业，西城区金融业增加值规模占全市37%。2021年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占GDP比重约42%。1）2021年西城区金融业增加值占全市的37%，驻区金融机构资产规模达到132.7万亿，占全国金融资产规模三分之一。2）海淀区产业高科技属性强，2021年软件和信息技术产业增加值占全市的58%，多家头部互联网企业聚集；科研和技术服务业增加值占全市37%。3）朝阳区金融、商务服务、信息服务等产业发展相对均衡，GDP绝对规模仅次于海淀；东城区文化相关产业增加值占比相比其他区较高；丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区GDP比重约19%。

医药制造、电子设备制造、汽车制造是北京先进制造业的主导，总产值占工业总产值比重约40%，经开区优势明显。1）医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业2021年总产值分别为3930亿元、3744亿元、3433亿元，占工业总产值比重均超过13%。2）经开区医药制造、汽车制造规模领先全市，医药制造产值占全市40%，汽车制造业产值占全市50%，现已引入理想、小米等行业头部车企产线，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自2021年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行等头部企业。

北京东部商圈（朝阳区）密度最大，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日/工作日客流仅47%。1）北京东部商圈密度最大，朝阳区拥有CBD、望京、三里屯等多个超百万方体量商圈，也是北京夜经济活跃度最高区域，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，早期外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目；西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，成为京西商业地标，典型项目为华熙LIVE·五棵松。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，金融街、CBD商圈节假日/工作日客流分别为47%、70%，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。

投资建议：我们认为未来地产会跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房地产市场的重要因素，当前市场下房企拿地、居民购房偏好基本遵循这一定律。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。建议关注深耕北京房企，如中国海外发展、城建发展、金融街等。

风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。