曾经千人争抢、一房难求，如今却成了业主心中的“一块疙瘩”。

近日，河南信阳市民王江向第一财经表示，自己2017年购买了信合阳光城(原名“和兴阳光城”)一套商铺，并签订长达12年的合作经营协议，西亚运营负责商铺运营，自己每月收取相应的运营收益。但自2022年收到过两个月收益后，此后再无“入账”，并与相关方陷入长久纠纷中。

与王江处境相似的业主不在少数，信阳市平桥区人民法院一份判决书显示，2017年阳光城一期商业街区以售后返租形式销售，共计销售返租型物业577套。业主一方收不到约定的收益，另一边，项目运营方却正以受疫情影响为由，向相关机构申请解除协议、承担相应的补偿责任。

有业内法律专家认为，疫情在某个时间段确实可以构成不可抗力，但并不等同于一定可以解除合同。不论是法定解除事由，还是合同约定的解除事由，都有适用问题，不能过度夸大对合同履行的影响、也不能人为缩小。疫情对商业运营的影响，可通过减免租金冲抵，而非必然导致合同解除。

曾经火到“一铺难求”

回想起当初抢房的场景，王江至今仍觉得有些“可笑”。

让他斥资百万购买的这套商铺，位于河南省信阳市，项目原名“和兴阳光城”，最初由西亚和美、亚兴集团等联合打造。西亚和美成立于1992年，是当地有名的百货商超公司，有大型卖场20家，产业还辐射至餐饮、影院、儿童娱乐、房地产等领域，在当地人心中有很高的知名度。

冲着开发方的名声、以及核心地段的地理位置，王江对这个项目动了心。2017年7月16日，和兴阳光城首次开盘，推出商铺607间，单价区间为9000～30000元/平方米。公开资料显示，该项目开盘当天，到场人数过千，共销售567套、销售额10亿，去化率93%，近乎售罄。

对当天的景象，王江记忆犹新。“那天信阳下大雨，我早上六点就去排队，现场人山人海，黑压压跟蚂蚁一样，门口停车场都停满了。”他称，现场还有“黄牛”花20万买摇到号的资格，夸张点说，没关系还买不到房。有人拿着几张银行卡，里边放好意向金，就为提高买中概率。

王江也“上头”了，他全款花120万，买下了一套80多平方米的商铺，感觉像中了奖。当时，全国房地产市场都处于火热期，各地市场都普遍高涨，楼盘“一天一个价”屡见不鲜。王江买这套房，固然有受整体市场气氛影响，但更重要的因素，是这个商业项目“诱人”的返租收益。

所谓“售后返租”，又称售后包租、返租回报、带租约销售。一般而言，“售后返租”模式下，购房者会与开发商签订商品房买卖合同，同时双方再签订一个返租协议，由开发商自行或委托第三方经营管理公司，对整个商业广场进行统一规划招商和经营管理，并向投资者支付租金。

王江买房时，除了商品房买卖合同，也签订了一份《合作经营协议》，期限自2019年1月1日至2030年12月31日，共计12年。其中前三年物业由运营方无偿使用，自2022年1月1日起至2030年12月31日止，需按月向业主支付合作运营收益，同时扣除当期收益的8%作为运营管理服务费。

按上述协议约定，王江从2022年～2055年，每月收益将超八千元，2026年～2028年每月收益超九千元，2029年～2030年每月收益过万，如果最终能全部兑现，相当于返还总房款的92%。本着买房养老增值、获取收益、置办资产的想法，王江签下了这份“高收益”合同。

当时，他内心并非没有担忧，有两件事曾让他心里“打了鼓”。据王江称，自己买这个商铺，从前期宣传直到签订合同，都不知道最终的真实价格，项目方曾短暂公示过便收回，实际上是“一铺一价”。“直到我选到房，签字按上手印，问置业顾问总价到底多少钱，还是让我等电话通知。”

另一个“插曲”是，与王江签署协议的乙方为“西亚商业运营管理有限公司”，而非买房时冲着去的西亚和美，前者由开发商专门发起成立、注册资金50万元。不过，在协议中，西亚和美作为丙方为西亚运营支付收益行为承担连带担保责任，这才让王江稍微放心。

落空的“高额收益”

本以为可以靠这间商铺收租了，但王江没想到，重重波折还在后边。

2017年下半年至2018年，该项目因股东内部发生纠纷等，停工一年半。经当地政府协调，2019年初，信合集团关联公司河南悦合出面，以股权转让形式受让该项目，同时更名为“信合·阳光城”。

2019年2月2日，信阳市好山水置业有限公司(转让方)、河南悦合(受让方)、和兴阳光置业(项目公司)三方主体，签订和兴阳光置业股权转让协议，最终实现受让方持有项目公司100%股权。

2019年5月29日，和兴阳光置业的原全体股东，将全部股权过户到河南悦合名下，自此西亚运营、和兴阳光置业成为了信合集团旗下公司，信合集团成为了阳光城项目的实际运营主体。

信合集团在当地同样有一定知名度。官网资料显示，该公司创始于1998年，业务涉及投资、地产、商业、医养、教育、工业，旗下拥有90多家经营实体，在职员工4000余名，累计开发50多个项目，开发体量超1000万平方米，共计服务业主近25万，每年1300万商业客流量。

随着项目股东更换，双方也就返租事宜