需求端回暖持续性低于预期，10月房企销售降幅小幅扩大。TOP50房企10月销售金额为2606亿元，同比下跌28%，跌幅较上月扩大1.1pct,其中民企、国企、央企的销售金额分别为703亿元、604亿元、1300亿元，同比增速为-53%、-2%、-12%,分别较上月-2pct、-5pct、-4pct。从不同梯队的房企来看，头部房企的韧性更强，TOP10房企销售规模降幅收窄12pct，其中万科、华润、绿城实现10月单月销售同比正增长。10月销售表现转弱除了需求的复苏动能不足外，还受供给显著缩量的影响，根据克而瑞数据，重点30城的供给环比下降45%，供给的不足也在一定程度上对需求的扩张带来制约。

TOP50房企中仅17家新增土地储备，且行业拿地集中加剧，央企占比高达82%。TOP50房企10月新增土地货值为2746亿元，同比上涨87%，其中TOP10房企占比77%；TOP100房企中民企、国企、央企新增土地货值分别为22亿元、478亿元、2246亿元，占比分别为1%、17%、82%，分别较上月-26pct、-5pct、+31pct，综合来看本月拿地较为积极的是前10月拿地较多的央国企。另外，随着济南、合肥、厦门等多个城市就土拍提出了包括取消地价限制、放宽远郊区容积率1.0限制等政策，预期将会加剧土地市场冷热分化的情况。

货地比保持稳定，头部房企拿地强度环比提升。10月TOP50房企货地比为2.0，环比维持稳定，我们判断房企聚焦一二线高能级城市优质地块的战略在持续推进；拿地强度为1.0，同比上涨0.6，环比上涨0.3，其中头部房企涨幅更大，与本月拿地规模大幅提升有关。

继续关注政策的发力情况，静待市场逐步恢复。在9月的报告中，我们指出需要关注后续政策的出台以及需求提振的可持续性，从10月的市场反馈来看，各地政策出台的频次小幅下滑，市场表现有所回落，需求提振的持续性稍显不足，销售市场依然承压。目前市场仍处于修复期，将持续关注政策的走向，并追踪房企销售和拿地的表现。

龙头企业回到低估状态，依然继续推荐保利发展；全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。