事件：
10月31日，克而瑞发布2023年10月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额331亿元，万科、华润单月销售额分别为310、275亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期321亿元下降至275亿元。10月单月销售过百亿房企为12家，较22年同期减少3家，对比2021年同期减少15家。
点评：
10月房企销售额同比-33%、较前值-5pct，销售降幅有所扩大、后续亟需政策催化。根据克而瑞数据，2023年10月，50家房企单月销售金额3,261亿元，环比-7.0%，较22年同比-32.7%、较前值-5.3pct；销售面积为1,830万方，环比-9.3%，较22年同比-39.8%、较前值-10.3pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降，10月销售降幅仍有扩大。从累计数据看，1-10月累计销售金额37,601亿元，同比-17.2%、较前值-2.3pct；销售面积21,768万方，同比-24.1%、较前值-3.0pct；10月累计销售金额同比边际略有扩大。此外，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更好，后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7月下旬以来，国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态，房地产市场供求关系已发生重大变化，需适时调整优化房地产政策；8月25日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”，随后四个一线及重点二线等城市更进；8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限；9月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0限制等。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造持有望加速推进，行业需求有望得到持续复苏。
10月单月销售：保利、万科、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、华润分别位列二三。其中，保利331亿（YOY-23%）、万科310亿（YOY-3%）、华润275亿（YOY+0%）、中海250亿（YOY-20%）、招蛇210亿（YOY-16%）、绿城155亿（YOY-31%）、龙湖146亿（YOY-28%）、建发房产130亿（YOY-36%）、金茂125亿（YOY-5%）、金地110亿（YOY-46%）、滨江101亿（YOY-23%）、越秀91亿（YOY-21%）、华发85亿（YOY-24%）、碧桂园81亿（YOY-81%）、新城59亿（YOY-35%）、融创46亿（YOY-53%）、旭辉45亿（YOY-50%）、中南26亿（YOY-48%）、世茂22亿（YOY-73%）、阳光城20亿（YOY+1%）、金科8亿（YOY-76%）等。10月房企销售同比出现普降，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：阳光城+1%、华润+0%、万科-3%、金茂-5%、招蛇-16%、中海-20%、越秀-21%、滨江-23%、保利-23%、华发-24%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
1-10月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利3682亿（YOY+1%）、万科3,116亿（YOY-10%）、中海2,640亿（YOY+14%）、华润2,618亿（YOY+14%）、招蛇2,473亿（YOY+9%）、碧桂园2,047亿（YOY-49%）、龙湖1,522亿（YOY-8%）、绿城1,483亿（YOY-10%）、建发房产1,456亿（YOY+21%）、金地1,329亿（YOY-28%）、滨江1,323亿（YOY+12%）、金茂1,220亿（YOY-1%）、越秀1,210亿（YOY+33%）、华发1,121亿（YOY+33%）、融创756亿（YOY-51%）、新城661亿（YOY-36%）、旭辉610亿（YOY-46%）、世茂376亿（YOY-48%）、中南355亿（YOY-33%）、阳光城258亿（YOY-35%）、金科178亿（YOY-71%）等。1-10月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+33%、越秀+33%、建发房产+21%、华润+14%、中海+14%、滨江+12%、招蛇+9%、保利+1%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企销售集中度将进一步提升。
投资分析意见：销售降幅再次扩大，政策放松仍需加码，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键：1）近期中央多部委密集表态支持城改，多城市陆续公布城改规划，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为；2）综合近期中央高度定位保障性住房、限墅令放开、成都放开144平以上限购等多方面因素，住房双轨制也或将渐渐成型，预计未来将打造保障性住宅+改善型商品房组合，让保障的回归保障、市场的回归市场。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：
华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A、金地集团；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好
