《经济通通讯社24日专讯》瑞银认为，市场低估北部都会区的开发速度，因而可能忽视地产市场即将发生结构性变化，分别为农地回收节奏加快;写字楼面临数十年供应过剩的挑战;及由于人口转移，社区商场市占率下滑。
瑞银认为，土地谈判关键障碍已经解决。政府目标至2024年完成城市规划，到2027年启动所有土地收回程序，到2032年完成平整所有新土地，及增加40%住宅单位。
*瑞银:需300万人口净流入满足政府目标*
政府对于香港人口目标为至2042年，达到1000万人。瑞银认为需要300万人口净流入，才能实现上述目标，认为该目标定得较高，但可以透过强有力的吸引人才政策实现。不过，即使人口猛增，但瑞银指出，单单是北部都会区、交椅洲人工岛已可容纳约200万人口，连同其他地区规划，2022年至47年香港可提供112万个额外单位，可能带来供应过剩问题。
同时，北都区创科园区及区内核心商业区(CBD)快速发展，影响写字楼板块。由于未来20年写字楼总存量可能以平均每年5%增长，市场尚未反映供应增加导致的长达数十年的挑战。
该行看好拥有农地的开发商，对办公室大业主持态度谨慎。
