许多国家都经历了房地产高速发展的时期，然而伴随着购房年龄人口逐渐见顶，房地产行业后续增长动力不足。后地产时期，哪些行业会接力地产成为经济新的增长极?

日本和韩国购房年龄人口分别于1978年和2000年见顶，此后房地产增速逐步回落，但后地产时期日本与韩国产业结构的演进路径却有所不同。一是体现在制造业，日本制造业占比回落，韩国制造业占比却上行。原因或在于日韩购房年龄人口见顶时所处的经济发展阶段不同：日本随着劳动力成本增加，选择将劳动力和资本密集的制造业向海外转移，国内转而向知识和技术密集型产业转型;韩国经济起飞时间晚于日本，承接了来自日本等发达国家的产业转移，并抓住了信息技术革命的机遇，其计算机电子制造业和信息服务业均获得了长足的发展。二是体现在服务业，日本购房年龄人口见顶后的老龄化程度更深，其医疗产业占比提升更多。美国并未出现严格意义上的购房年龄人口见顶，在2008年房地产增速放缓后，美国产业结构持续向知识和技术密集型产业升级，在网络和计算机领域从制造向设计转变。

对我国而言，我国购房年龄人口于2012年见顶，当年人均GDP低于日韩见顶时期，老龄化水平和制造业占比与日本基本持平，我国劳动力数量和成本同发达国家相比仍有优势。对于后地产时期的经济增长，一方面，可以继续借鉴韩国的经验，通过承接发达国家高附加值制造业来实现制造业转型升级;另一方面，吸取日本经验与教训，在提升自主研发和创新能力，逐渐从劳动和资本密集型向知识和技术密集型转型的同时，也要积极跟随科技创新与产业发展的前沿，主动融入新一轮技术革命的浪潮。此外，未来逐步加深的人口老龄化趋势，亦意味着我国医疗保健产业有巨大的潜在发展空间。

许多国家都经历了房地产高速发展的时期，然而伴随着经济发展水平的提高，人口老龄化和少子化趋势开始显现，导致购房年龄人口(25-44岁年龄区间的人口)逐渐见顶，房地产行业后续增长动力不足。在后地产时期，哪些行业会接替地产取得长足发展，成为拉动经济发展的新的增长极，其他国家的经验路径可否揭示一些共性?

一、日本

1.1购房年龄人口与房地产增速

自上世纪50年代起，日本购房年龄人口不断增长，于1978年达到峰值3787万，约占总人口的33%;随后绝对数量缓慢下降，降至总人口的27%左右。1997年，购房年龄人口绝对数量再度增长，于2005年附近第二轮见顶，但本轮反弹始终未及1978年的峰值;经历了短暂的反弹后，购房年龄人口于2006年起开始下行，截至2021年降至不足2800万，占总人口的22%左右。

与购房年龄人口走势相对应，1978年之前[1]，日本房地产行业产值高速发展，增速中枢为17.7%。1978年购房年龄人口见顶之后，1979年至1996年房地产增速已明显下了一个台阶，中枢降至7.2%。尽管1997-2004年期间购房年龄人口经历了小幅反弹，但房地产产值增速未有明显起色，在一个更低增速水平的区间长期徘徊，1997年之后增速中枢进一步降至0.88%。

1.2后地产时期的行业结构

购房年龄人口见顶，折射出的是劳动年龄人口的减少，以及更深层次的人口老龄化和少子化趋势。因此，后地产时期的行业结构变迁，一定程度体现的是，各国如何调整产业结构以应对劳动年龄人口减少和劳动力成本增加。

于1978年前后，日本经历了第一轮购房年龄人口见顶。观察1978年前后的十年，第一产业和第二产业占比快速收窄，第三产业占比明显提升。第一二产业中，农林渔业产值占比从70年代的5.6%降至80年代的3.4%，制造业占比从34.9%降至30.7%。制造业中，钢铁、运输设备、纺织、化学占比分别下降0.9个、0.9个、0.8个和0.4个百分点。服务业中，商业服务业占比从2.2%提升至3.7%;个人服务业从6.6%提升至7.6%;此外金融保险、教育、医疗产业的占比亦稳健提升，但幅度相对较小。尽管房地产产值增速已有所放缓，但占比仍相对稳健。

于2005年前后，日本经历了第二轮购房人口见顶。与第一轮见顶类似，第一产业和第二产业的占比持续收缩，第三产业占比持续扩张。第一二产业中，农林渔业产值在1995-2004年占比均值为1.5%，2006-2015年占比进一步降至1.1%;建筑业占比从6.7%降至5.0%;制造业占比从22.2%降至20.3%。制造业中，纺织、电气机械、金属加工、化学分别下降0.3个、0.3个、0.3个和0.2个百分点。服务业中，医疗保健行业明显上行，从5.0%提升至6.7%;专业、科学和技术活动占比从5.3%提升至7.4%;而金融保险占比则有所下降，从5.5%降至4.9%。第二轮见顶前后的十年时间，房地产行业占比有所提升，从1995-2004年的10.7%提升至2006-2015年的12.1%，此阶段房屋租赁业相对停滞，而其他房地产活动产值则有所提升(包括规划设计、经纪代理等活动)。

1.3小结

日本购房年龄人口见顶后，房地产产值增速下降，在GDP中的占比逐渐趋于稳定。由于劳动年龄人口下降以及劳动力成本的增加，日本凭借在产业链当中的领先位置，开始将劳动和资本密集的制造业向海外转移，导致第一和第二产业的占比逐渐萎缩;同时，将本国的劳动人口集中在附加值更高的第三产业中，产业重心转向专业科学和技