本期空降大V中国人民大学数量经济助理教授葛雷的主要观点：
①在国内，现在买房要是被认定第二套房贷的话，贷款的难度、首付的支出、利息的支出都会大大提升，但是去掉这条认房又认贷的政策之后，我们(购买)改善性住房的难度会大大降低，这样也会促进我们房地产市场的活跃程度。
②提前还贷的人少了，银行的自有资金会更多，未来有更多的资金去实施更好的房地产刺激性政策，进一步稳固房地产市场。
③我们的金融机构并不是独立的个体，你的房产和我的房产，其实价格是联动的，所以我们的金融机构有责任和义务去保证房地产的安全。
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第14期大V空降活动中，我们邀请到了中国人民大学数量经济助理教授葛雷，与Vlubhouse粉丝进行了为时30分钟的对谈，来看看我们都聊了什么。
问题一：近两个月中央及各地方的楼市的调控政策频出。主要是通过调整购房资格、房贷利率、房贷杠杆等来影响市场供需。
主要有以下几类政策：影响到房贷利率的有：LPR调降、存量房贷利率调降;影响到购房杠杆的有：下降首付比率，认房不认贷，以及部分放开限购等政策。以及刚刚最新消息，广州市发布的优化住房限购和增值税免税年限的政策，想请葛雷老师先综合地聊聊这一系列“组合拳”：目前来看，国家近期出台的政策对楼市的影响如何，持续到年底会是怎样的情况?还可以有哪些政策接续?
葛雷：首先我们梳理一下这些房地产相关的政策，我们从九月以来看到已经有30多条房地产相关的利好消息，我们以前说的“金九银十”，也是我们一个非常大的利好。8月30号的时候，广州、深圳这两个城市首先执行了“认房不认贷”这个房地产政策，之后有一系列政策。
七月底其实已经开始在宏观层面上有政策动向，接下来的就是具体的实施了。8月25号的住建部和中国人民银行，还有国家金融监督管理总局，他们强调的重点也是一城一策。地方政府有能力和义务去执行这些优惠政策。
(而且)这些政策的具体内容其实我们应该关注的，第一条就是认房不认贷，可能这条政策刚出来的时候，大家都不知道这个词是什么意思，但是现在大家都可能有些了解了。
这个政策主要是对改善性购房的消费者来说的，特别是在一线城市。以前我们要改善住房，卖掉第一套房，去贷款买第二套房，很容易被认定为第二套住房。我们也知道，在国内，现在买房要是被认定第二套房贷的话，贷款的难度、首付的支出、利息的支出都会大大提升，但是去掉这条认房又认贷的政策之后，我们(购买)改善性住房的难度会大大降低，这样也会促进我们房地产市场的活跃程度。
还有一条就是大家可能会就是忽略的、比较好的利好消息：存量房贷利率下调，有的人可能会认为这个跟自己不相关，其实不然，这条政策其实是对我们大家都是有很好的利好。因为这条信息带来的信息(量)比较多，我们之后也会就去详细的讲一下。
第三点可能是大家就是了解比较多的，降低首付款的门槛，这个政策主要是来于八月底中国人民银行的一个文件，它把首套房的首付比例下调到了20%，然后把二套房的首付比率下调了30%，就是20%、30%是政府划出来的一个底线，但是我们之前也说过是一城一策，不同的地区这个首付比率是不同的。
比如现有的，北京的首付比率现在就是在35%，二套是60%;上海也是在35%，第二套房是50%，对于一、二线城市来说，首付比率继续下调的还是有一定空间的。
最后一点，大家可能现在讨论的比较多的就是取消限购和限售，可能有的人也了解到，取消限购这个政策，在有些城市的非核心区，去年的时候已经有这个政策了，但是今年9月1日到19日这个区间，我们已经有了11个二线城市已经全面取消限购了。比如说大家耳熟能详的沈阳、南京、大连、兰州、青岛，济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉，其中南京、沈阳、大连、武汉都是非常强的二线城市。未来，非核心区慢慢可能也会有这些政策的空间。
问题二：存量房贷利率调降，在9月25日正式落地。除了影响已经在还房贷的购房者，对房产市场的供需会有什么影响吗?
葛雷：首先，直接的就是会降低居民的房贷负担，这个确确实实为大家直接带来了福利，从而进一步促进消费。当然，我们知道，我们现有的房地产市场跟实体经济是分不开的，所以进一步促进消费肯定对实体经济与房地产的稳定是有重要的影响。
第二点，也是非常重要的间接影响，就是提前还贷的购房者就会明显下降。现在根据一些银行统计显示，虽然政策没有实施，提前还贷的购房者(数量)已经在下降的过程中。提前还贷(行为的)减少，是对经济的又一个利好的方向，为什么呢?大家的资金不去提前还贷了，大家就有更多的流动资金，有更多的流动资金可以更好地促进消费。
同时可能有一点，大家可能是不太熟悉的话，提前还贷对于银行来说是一个非常大的风险，所
