本期观点

8~9月房地产政策延续了7月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，随着政策逐步落地，预计将有效降低观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，后市在脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚不牢固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力。

8月房地产市场在供需两端均进一步走弱，市场复苏动能仍显不足。中诚信国际认为，一方面，8月底以来密集出台的房地产利好政策对释放刚需、尤其是改善性住房需求具有积极作用，加之9、10月历来为传统营销旺季，未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突破高能级城市，短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的虹吸效应或将显现，不同城市间的分化可能加剧，此外，考虑到前期积压二手房挂牌量大且存量消化周期较长，转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放，行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间主要取决于经济复苏进程。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。

中诚信国际观察到，中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态，境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复；民营房企在境内债券市场融资仍较为困难，仅少数企业近期成功发行债券，而无增信发行债券更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场整体表现较为低迷，民营企业流动性来源承压，债券展期的房企数量仍在增加。中诚信国际认为，在市场筑底过程中，民营房企自我造血能力减弱，加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍，对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰，虽然“第二支箭”对缓解部分民营房企流动性起到积极作用，但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复。