日前，国新办举行国务院政策例行吹风会，国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、中国人民银行有关负责人解读经济形势和政策。央行在会议中提到，要“加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持”。
随着中国经济进入新常态，特别是在当前的宏观经济环境下，如何在保持财政稳健的同时，通过有效的项目和策略刺激经济增长，成为了当前我国经济发展的焦点。城中村改造，作为近年来频繁被提及的城市更新方式，不仅关乎数百万城市居民的居住条件和生活质量，更在经济层面扮演了稳增长的关键角色。
本轮城中村改造的特点及范围城中村改造被视为本轮地产周期的亮点政策之一。7月包括《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在内的诸多利好政策出台落地，为房地产行业带来了低位反弹的积极动因，同时，将在未来周期长河中发挥稳健的托底功效。在此过程中，地方政府、市场机构、当地居民等均将参与到城市更新升级的漫长源流之中，凝聚全方位、多领域的合力，推进城市的高质量稳增长。
相较于过往的棚户区改造，城中村改造在多方面均有明显差异。改造对象上，两者地理与房屋属性上有一定差异。项目体量上，棚改的幅度高于城中村。资金来源上，“棚改”时期主要通过央行与政策行的金融工具注资。本轮城中村改造强调地方政府引导多元投融资机制。补偿方式上，棚改主要采取货币化安置，城中村改造可能通过房票等方式进行实物补偿。
本次城中村改造的城市范围相对确定，初期涵盖全国19个超大特大城市。这些城市长期承载着人口流入，对解放核心地块的需求较为迫切。同时出于基础设施建设、市容治安管理等需要，城中村的优化改造势在必行。
城中村改造带来稳增长预期超大特大城市核心区块面积的释放，是城中村改造带来的首重利好，各超大特大城市将充分把握城中村改造带来的增量发展机遇，助力实现城市长期高质量稳增长。具体可表现为以下几个方面：
一是房地产行业将首先迎来高质量可持续增量发展机遇。当前我国整体房产市场供需格局发生变化，但一二线城市的优质房产保值预期未受到过多影响。超大特大城市常住人口仍保持着净流入态势，销售面积、金额、土地出让金等指标占比较为可观。房产市场运行较为稳定，供需较为均衡，在可预见的未来仍然保持稳中向好的积极态势。
城中村改造将释放大量城市中心的优质地段，为房地产行业解决了核心区域土地供给不足的客观限制。本次城中村改造通过整理盘活核心区域中的城中村土地，在核心区位增加土地供给，满足市场对于核心区位房产的需求。需求较高的优质资产，叠加政策带来的资金助力，房地产企业在参与该类项目时风险较小，有望获得高额投资回报。
本次城中村的拆建改造工作带来的建设机会相当可观，房地产行业将迎来高质量发展机遇。我们预计本轮城中村改造中采用拆建方式改造比例可能大于60%。原因在于现有城中村建筑质量差，安全隐患更为严重，较低的拆旧比很难根治问题。高额的拆建比例预示着较为可观的成品房产与价值链条。经过对居住、商服和公建配套面积的估计，我们预计19个超大特大城市能够年化新增商品房货值1.9万亿，占2022年销售额的37%。高额优质商品房增量将从城市核心地段中诞生，为房地产企业重新打开高质量发展之门。同时，在后续改造完成后，城市空间运营与服务将进驻上述地块，为改造建设方带来物业投资的业务机会。在60%的拆建比下，增量持有物业年化租金规模将达8000亿，增量业务规模1200亿。
二是地产相关产业将共享发展机遇。房地产行业是较为典型的长上下游链条行业，其高速增长有助于众多产业与城市的整体经济发展。房地产牵涉包括家居、建材、玻璃等在内的50多个上下游行业，并且在整个链条中居于主导地位。预计城中村改造每年投资额可能在1万亿元左右，全周期带来的城市更新投资额约为10万亿元。2023年上半年，建筑及装潢材料，钢铁及玻璃产业面临着疲弱的下游需求与盈利压力。本次城中村改造带来的更新投资资金将有效地扩充建材、家居等行业长期的产品需求，核心区域的优质房产更新建造将为相关配套产业创造新的机遇，超大特大城市的经济发展也将得到更多的坚实支撑。
三是信贷体系将得到有效扩充。城中村改造对信贷体系有明显的提振作用。投资端，考虑到城中村改造的方式不同，建安费用中信贷资金的来源占比也存在较大的分化。估算城中村改造资金来源信贷占比为60%-75%。整个开发过程对于信贷资金的需求可能在3000-8000亿元区间内。
关于商品房销售带动按揭贷款方面，预计可能拉动按揭贷款1万亿-5万亿元。主要体现在：原有城中村居住者将主要面临改善性居住需求，房产流通变现与自有资金购房或在长期得到增长。改建后的住房容积率很可能有所提升，将吸引新的居民购房入住。
综合来看，城中村改造务求节奏上稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。慢节奏、稳步伐的推进过程对于年信贷拉动的规模约在2000亿-5000亿元左右，且可持续性较强。
四是吸引人才涌入，提振城市消费。高学历青年人才是目前超大
