要点

一线城市相继执行“认房不认贷”后，市场开始高度关注未来地产走势。一线城市能否迎来地产趋势转变，并一如往前，带动低能级城市销售活跃度回升?这是当前资本市场最关切的问题，也是充满分歧的争议话题。

民生证券曾测算，2021年中国城镇居民达到户均1套房，即总量住宅恰好供需平衡。当前地产需求端政策逐步放松，是顺应中国地产供需格局变化之后的灵活调试。这也意味着本轮地产需求政策调整之后，地产将呈现出本应有的行业趋势——大分化。

未来哪些地区需求将被激活，地产销售量价活跃度回温?本质上这是在问一个朴素的问题：总量住宅供需平衡背后，仍有结构性供需错配，哪些地区还缺房子?

当前部分省市住宅仍短缺，部分省市住宅供需恰好平衡，还有省市住宅供大于求。

滤去住宅套户比反直觉的省份，民生证券聚焦20个省市，观察它们的存量住房供需情况。

测算发现，户均住宅数量(亦为套户比，即住房总套数除以居民家庭户数量)最多的省份，与最少的省份，两者差距可超过2倍。即中西部省份(户均住宅数量高，例如重庆)显著高于东部沿海经济发达地区(户均住宅数量少，例如北京)。

五大省市存量住房供不应求(套户比<1)。

上海、北京、广东、浙江和天津，套户比小于1且常住人口多于户籍人口，说明现有存量住房不能满足人口流入带来的旺盛需求。

九大省份存量住房供需相对匹配(1<套户比<1.1)。

辽宁、山东、江苏和湖北省，人口有流入也有流出，但省内总量住宅供给偏平稳，能够匹配当地住宅需求。

六大省市存量住房供大于求(套户比>1.2)。

贵州、安徽、湖南、重庆、河南和广西，套户比均大于1.2，常住人口小于户籍人口，说明人口流出趋势下当地住宅供给过剩。

具体到城市的套户比测算，甚至包含部分县级市数据，可详见本文附录。

存量住宅越是相对短缺，这些地区的老旧住宅占比也高，新建高品质住宅越紧俏。

部分省份2000年以前建造住宅(老旧住宅)比例超过三分之一。

上海老旧住宅占比近5成，北京和天津占比近4成。中西部地区住宅房龄普遍在20年以下，即老旧住宅占比普遍低于30%。贵州、重庆等地，老旧住宅占比甚至低至20%。

东部沿海地区的城镇住宅户型普遍偏小，一居室占比超三成。

中西部等房价相对较低的省份，三四居室比例较高。而对上海、北京等东部发达地区，改善型住宅(三四居室房型)占比约2成，显著低于全国均值。

越是总量住宅供给偏薄地区，房价相对偏高，然而高品质、改善型以及新房供给反而更有限。即，经济发展程度较高地区、人口净流入较多、能级较高城市，相对“缺”房子，尤其缺高品质住宅。

存量住房供需错配之下，未来地产需求或将在哪儿释放?

经济发展程度较高地区，存量住宅供给偏薄，恰好新房库存偏少(详见《地产大分化时代已来》)，常住人口流入较多，人均收入和储蓄程度偏高。

人口、经济、库存、供给，这几重因素叠加，未来十年，或将是地产行业迎来大分化的十年。

正因为把握未来大分化趋势，故而民生证券认为，近期地产需求政策调松之后，人口流入的高能级城市，地产修复动能更足。尤其是这些地区大面积、高品质的核心地段住宅，量价修复或更明显。也正因此类住宅稀缺，民生证券认为未来此类住宅供给或将加快推进。

然而本轮高能级地产修复能否传到至低能级城市，或许不能再复刻历史。这也是民生证券评估未来地产走势所需注意的，地产大趋势已然转变，过去的经验规律或不再适用未来。

正文

引言

民生证券之前专题报告《地产的历史“大变局”》测算发现，2021年中国城镇居民户已实现户均1套房，2022年城镇居民户均1.03套房。

中国还缺房子么?户均1套房似乎指向，当下中国城镇居民已经不缺住宅。然而我们知道中国人口规模巨大，不同群体给出的答案存在极大差异。

户均1套房总量特征之下，两种住房现象一直并立存在：部分城市人口稀少，空置率高，一些东北地区甚至2-3万人民币便能购置一套住宅。可另一方面，部分高能级城市目前住房供给不足，不乏媒体报道众多年轻人蜗居北上广深，“一张床”、“一间房”便是生活。

2021年中国城镇居民户均1套房意味着住宅市场总量供需基本达成平衡。当下，我们关注住房供需状况的各省差异，尝试回答一个更具现实意义的问题，哪些地区存量住房过剩，而哪些地区存量住房不足?

一、各省城镇居民住宅呈现两层分化1.1各省城镇居民户均拥有住宅数量分化

延续之前《中国户均几套房》报告中城镇家庭住宅套户比的测算思路，民生证券计算出各省城镇居民户均拥有住宅套数。

具体计算公式如下：

各省城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

=(商品住宅套数/家庭户数)/(商品住宅套数/住宅总套数)

=户均拥有商品住宅数量/商品住宅占比

商品住宅套数为历年来商品住宅销售套数加总得到。假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房