《经济通通讯社4日专讯》相比新加坡、悉尼等亚太主要市场，香港写字楼价格面临著更大的下行风险。香港写字楼租金收益率几乎没有超过无风险利率的迹象，这抑制了投资需求。若租金能较目前水平上涨一倍，或者美国10年期国债收益率下降至少200个基点，这或者能够改变目前情况。

*租金收益率低于无风险利率将抑制投资需求*

若业主在下半年和2024年出售更多不良资产，香港写字楼租金收益率(低于2.3%)可能不会持续偏低。一些债务缠身、资金紧张的业主可能被迫以低价出售物业，尤其是在香港利率保持高位的情况下。上半年，悉尼和墨尔本的写字楼租金收益率上升约50个基点，新加坡写字楼收益率上升五个基点，而东京上升10个基点。

由于香港写字楼的收益率与无风险利率之差持续为负，投资需求可能依然疲弱。8月美国10年期国债收益率超过4.3%，创下17年新高。潜在买家可能会将目光投向收益率差更有利、租金增长潜力更大的其他市场。东京的写字楼收益率目前较日本10年期政府债券高出2.8%。相比之下，悉尼和墨尔本的写字楼收益率与澳洲无风险利率之差为1.1%，新加坡的写字楼与10年期政府债券的收益率之差为0.3%。

*不断攀升的空置率对大部分写字楼市场造成打击*

疫情之后，员工希望雇主在工作场所方面提供更大的灵活性，因此，亚太地区写字楼的租用率可能会面临持续的压力。大多数市场的利率不断上升，也进一步削弱了公司大规模扩张办公空间的需求。高力国际的数据显示，上半年亚太主要市场的空置率持续攀升，惟东京除外，6月底空置率降至3%。除东京和新加坡外，大多数城市的空置率均攀升至10%以上。

未来12个月，新加坡的写字楼租金涨幅或继续领先亚太地区其他主要城市，尽管增速较截至6月止12个月录得的3.5%有所放缓。上半年，部分新加坡写字楼租金调升率达9.6%。这种情况可能会在下半年持续，但由于新供应带来竞争压力，升速或会放缓。而香港写字楼租金同期下跌5.3%，原因是需求疲弱及新供应充足。下半年和2024年，中环主要写字楼业主可能会继续下调租金。