在本轮美联储货币政策紧缩周期中遭遇重创的美国房地产市场似乎出现了明显的康复迹象以及趋向乐观的转圜信号。除了巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦公司日前斥资8.14亿美元吃进美国最大住宅建筑商DRHorton等三家上市公司的股票外，自今年2月起美国新房价格与销售记录已经连升5个月，由此带动美国住房价值创出历史新高，同时牵引建筑业投资支出渐次放量以及房地产行业景气指数登至一年来的最高水平，美国经济可以“软着陆”的预期也随之大幅升温。

结构性回暖

逆转过去一年大幅调整的颓势，美国房地产市场自年初以来一直没有放弃不断收复失地的进攻阵势。上半年美国新建住房销售环比大幅增加29.85%，对应的新建住房销量年化69.7万套，而至7月份新屋销售接续环比增长4.4%，创最近逾一年来新高，同时彻底改写了前6个月同比增速为负的格局，7月新屋销售同比大涨31.5%，对应实现新房销量71.4万套;卖量显著回升之时，房价也同步上扬，至7月份成屋销售价格中值涨至43.67万美元，为全美房地产经纪人协会有记录以来的第二高位。受到量价齐升的驱动，美国市场上百万美元以上的住房价值占比超过8%，并正在朝着历史最高位靠近，房地产市场的总价值也创下了46.8万亿美元的历史新高，相比疫情前高出19个百分点。

新房销售的反弹带动了投资端开工量的回升，从而也推动了住宅建造支出的增加。亚特兰大联储的统计数据表明，今年第二季度住宅投资较第一季度同比增长0.1%，虽增幅不大，但却是过去两年第一季度以来的首次增长，对应的新屋开工数量从第一季度的139万套增加到第二季度的145万套，与此相关联，至今年7月美国建筑支出连续5个月环比上升。投资端与销售端的联动也多少激活了美国房地产市场的景气度，行业景气指数从去年12月份的31反弹至今年7月份的56，居一年来的最高水平。

然而，相较住宅建筑市场的春光乍现，美国的商业地产在远程办公增长等因素的冲击下依旧寒气逼人。商业地产价格在今年第一季度出现过去13年来的首次下跌后，目前公寓楼、写字楼和零售中心的价格较峰值水平下降了8%~14%，与此同时，写字楼空置率创下13.1%的历史新高，民众离家住宿指数今年以来也是连续七个月的环比下降;另一方面，不同于成屋中的新房销售与投资两旺，美国的二手房市场持续低迷，销售萎缩已沿续一年半，至7月份供应量跌至24年同期最低，受到影响，同期美国成屋签约销售同比下降16.6%，创出13年来的同期历史最低。

回过头再去看美国房地产价格的回升镜像。理论上说，房价的上涨无非来源于供给与需求两个方面，目前美国较为活跃的房价就属于前者。一方面，美国新房库存严重不足，今年至今新房上市量比去年同期下降了21%，全国目前可售存量新房43.7万套，处于两年来的最低水平;另一方面，大约四分之三的二手房业主抱定“锁定效应”，即宁愿享受6%以下甚至更低的抵押贷款利率而不愿因出售房屋转而承担更昂贵的借贷成本，二手房供给由此异常短缺。总体看来，全美目前可售存量房总计111万套，为1999年以来7月份库存的最低水平，约为新冠疫情前供应量的一半，房屋可供销售月度仅3.3个月，显著低于5个月的库销比万套。特别值得指出的是，大量二手房的惜售还会将更多买家推到新房市场，买房激烈竞购刺激之下，美国新房价格便显得尤为亢奋。

综上，目前美国房地产市场尚未进入全面修复的景气周期，其反弹格局带有非常明显的结构性特征。一方面，房价上涨主要因供给不足而非需求拉动，而且并非整体成屋价格的上涨，更多只是新房价格的回升;另一方面，房地产的复苏仅表现出住房建筑市场的局部改良，而商业地产则没有脱离萧条与沉闷的窘境;再者，整个成屋市场中新房交易较为活跃，而二手房交易则十分萎靡;此外，虽然销售端与投资端均展现出向上改善的气象，但投资端的提振强度显著弱于销售端，美国房地产景气度的修复主要是由地产销售反弹所发动。

供求两端的抑制

过去一年半的时间美联储已将联邦基准利率升至5.25%~5.5%的22年来最高水平，由于最新7月的CPI(消费者价格指数)终止了12连降且首次同比出现反弹，同时环比连续2个月上涨，导致加息预期再次获得强化。货币市场利率决定资本市场利率，10年期美债收益率目前已飙升至4.33%这一过往16年的最高点，而作为全球资产的“价格之锚”，10年期美债利率又带动美国30年期房地产按揭贷款利率一路攀升至目前的7.26%，创出22年的最高水平。对于美国房地产市场而言，悬于高位的市场利率势必会从需求端与供给端制造出力度不小的掣肘和反压。

首先看需求端。至今年7月，美国的住房通胀相比一年前上涨了7.7%，其直接指向的意义是美国购房者的购房成本空前上升。排除各种税费不论，仅房贷偿还月成本与一年前相比就激增了近20%，美国购房者住房负担能力被打压至1984年以来的最低点，购房需求遭遇压制，购房按揭贷款以及再融资活动双双受挫。房利美公布的一项最新调查显示，认为现在不是买房好时机的消费者比例在7月升至13年来的最高水平，达到82%，创下了该项调查统计以来的最高比例。与此相对应，据美国抵押贷款银行家协会最近公布的数