房地产进入新时代

(一)新形势

学术界普遍认同，城市化、人口红利和城市更新改造是推动中国房地产持续繁荣的最重要的三个因素。具体来说：较快的城市化带来了新市民的购房需求、城市更新带来了大量房地产建设和投资需求，以及相对年轻的人口年龄结构提供了稳定的中青年群体购房需求。当前上述三个结构性因素都出现了明显变化，带动未来五到十年中国新增住房需求趋势性下降。

首先，快速推进城市化的阶段已经过去，城市化率或接近拐点。我国城市化进程主要体现为农民进城成为新市民，并催生出大量的新增购房需求。根据第七次人口普查数据，我国城镇居民占人口的比重达到63.9%。我国城市化或达到拐点。

一方面，未来能够进城的农民群体规模显著减少。根据第七次人口普查的数据，农村超过60岁的人口占比达到23.8%，已经是中度老龄化水平，仍留在农村的人口以中老年人为主。

另一方面，虽然我国城市化率与发达经济体仍有差距，但由于统计口径层面存在差异，我国65%的城市化率可以相当于欧美发达经济体的75%城市化率水平。这已经接近城市化率的天花板水平。此外，户籍制度等体制性因素也会阻碍人口流动，未来我国因人口城乡流动推动的城市化会减缓。

其次，我国大部分城市已经基本完成城市更新，未来全国范围的城市更新需求显著下降。城市更新主要通过两个方式，新城建设和旧城改造。这两种方式都会催生出大量的房地产建设和投资需求，是推动房地产行业快速发展的重要力量。经过多年的高速发展，我国大多数城市都已经基本完成城市更新，部分地区的新城建设甚至已经出现了明显的资源闲置。因此，未来五到十年甚至更长时间里，无论是新城建设还是旧城改造的发展空间都已经非常有限，短期内很难催生比较大幅的房地产建设和投资需求。

最后，我国正进入老龄化社会，未来新增的购房人群规模在不断减少。第七次人口普查数据显示，我国人口老龄化的程度在不断加深。在人口增速下行和老龄化程度不断加深的双重影响下，我国未来的潜在购房人群规模在不断降低。同时，老龄化意味着人口年龄红利的消失，进而作为中间变量影响到经济增速和可支配收入的增速，这也会降低未来的购房需求。

吴璟和徐曼迪(2021)对上述三因素带来的住房需求绝对规模做了定量的拆分，并对未来五到十年的新增住房需求做出了趋势性预测。测算结果表明，2001-2010年的年均新增住房需求大约为812.2万套，这与同期年均竣工住房818.4万套基本一致，表明这一时期住房市场供需基本处于平衡状态。2011-2015年的年均新增住房需求974.5万套，规模较前一阶段有所增加，且显著低于同期年均竣工住房1145.9万套，表明这一时期住房市场存在供大于求的状况。这与2015年中国房地产市场面临巨大去库存压力的现象保持一致，也间接佐证了上述测算的合理性。同时，与2001-2010年相比，2011-2015年城市化带来的新增住房需求较前一阶段显著减少，主要的新增住房需求来自城市更新带来的新增住房需求。

进一步，吴璟和徐曼迪(2021)分别对未来十年城市化率水平、潜在购房人口规模和城市更新速度进行了趋势外推，并以此预测2021-2030年我国新增住房需求规模。测算结果表明，2020年后的十年间将出现较为明显的下降，2021-2025年间年均城镇新增住房需求约为656万套，2026-2030年间约为年均455万套，分别较2011-2015年下降33%和53%。其中，城市更新带来的新增住房需求下降是导致未来新增住房需求下降的最主要原因。这点亦与当前的政策导向相一致。2021年8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，意味着过去十年里快速推进的城市更新行动暂告一段落，未来的城市更新速度会放慢，对应的模式也会发生改变。换言之，大拆大建的时代基本宣告结束，城市更新带来的新增住房需求也会显著减少。

国际比较表明，目前我国人均住房面积与发达国家人均住房面积的差距已经比较小。

发达国家中人均住房面积最高的国家是美国(接近70平米)，德国、法国和英国的人均住房面积相差不大(40平米左右)，而日本的人均住房面积只有22.8平米。根据住建部公布的数据，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平米，按照1.3的系数折算成使用面积大概是30平米，与欧洲发达国家相差10平米左右，显著高于日本的水平。

考虑到当前我国人口总量已经基本保持稳定，人均住房面积的提升空间有限决定了我国未来新增住房需求的增长空间相对有限。

打造服务新市民的房地产发展模式

(一)重点问题

三高现象下，房地产市场发展进程中存在的突出问题主要有两个。

一是都市圈房价过高，以农民工为主体的大量劳动力在大城市工作但难以负担都市圈高房价。

二是房地产的高销售和高盈利一去不复返，房地产企业盈利难以覆盖巨额沉淀资产带来利息负担，大量房地产企业陷入破产边缘，未来相当长时间内房地产行业面临资产负债表缩表压力。

房地产企业破产不仅是对金融市场带来冲击，更重要的是与此相关的住房抵押贷款、房地产行业上下游关联企业贷款、