7月24日召开的中共中央政治局会议提出，“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”近期，部分城市相继放松限购、降低首付比例等，积极提振市场信心。
鉴于当前房地产市场仍处在调整阶段，市场对短期内房地产相关政策继续调整优化和房企风险化解，以及长期内房地产长效机制的构建较为关注。这也使得2022年6月发表的CF40工作论文《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》现在来看仍有现实意义
该论文指出，建立房地产发展新模式的前提是找准问题。面向未来的房地产市场，需要建立起一整套服务新市民的房地产发展逻辑。与此同时，还要摆脱沉淀资产对房地产企业的拖累，避免房地产成为影响宏观稳定的脆弱环节。
面对房地产发展过程中的突出问题，论文提出两方面的解决方案：一是面向新市民的都市圈建设方案，包括完善面向新市民的住房及公共服务供给，为新市民提供购买力支持等;二是短期内稳定房地产行业发展的债务化解方案，包括推动住房抵押贷款利率市场化，用“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产等。
*本文为CF40工作论文《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》，作者为中国金融四十人论坛(CF40)资深研究员张斌、中国金融四十人研究院朱鹤、钟益、盛中明、孙子涵。”
新市民与新模式：
面向未来的房地产市场
文|张斌朱鹤钟益盛中明孙子涵
房地产行业快速成长的同时，不可避免地遇到了很多问题。有些问题来自情绪，对问题本身并没有很好定义和认知;有些问题是特定发展阶段难以避免的成长烦恼;还有些问题一直得不到解决并影响到国民福利提升和行业健康成长。
我们把对房地产问题的各种讨论概括为“三高”现象：高房价、高负债、高度金融化。通过对三高现象的认识及其背后原因的分析，辨析房地产市场发展中存在的问题，并回应一些普遍关切但存在争议的问题。
房地产行业高增长正在面临趋势性拐点，不少房地产企业面临经营困境，房地产市场对宏观经济稳定带来了挑战。中央明确提出要“建立房地产发展新模式”，建立新模式的前提是找出辨析当前和未来房地产市场发展存在的主要矛盾，在此基础上提出解决方案。
随着住房市场发展迈过高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾，未来房地产市场会由“易热难冷”转向“易冷难热”。
房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居;二是房地产行业资产负债表收缩影响到当前和未来的宏观经济稳定。
针对这两个矛盾，本文提出了面向新市民的都市圈建设方案，以及针对房地产行业的债务重组方案，这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题，需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策方面做出一些调整，不给政府增加过多财政负担。
理解“高房价”的关键
在于土地供给弹性
(一)事实
中国的房价收入比保持在高位，大城市尤其突出。2020年我国前五十大城市房价收入比达到12.3倍，其中一线城市20.3倍，二、三线城市分别为11.4倍和11.3倍。房价收入比排序前五位的城市分别是深圳(33.9)、上海(26.6)、三亚(24.6)、北京(23.4)和厦门(19.2)。
尽管中国的人均收入刚刚跨过人均1万美元，中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市房价。2019年全球核心城市中心城区的房价对比中，中国内地一线城市北京、上海、深圳房价位居前十，房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。
对于大城市的高房价，更值得关注的是都市圈房价，这更紧密地关系到中低收入群体，关系到城市发展。与国际上的其他大都市相比，我国的都市圈的房价收入比过高，把大部分新进入者挡在了都市圈外面，为大都市发展竖起了过高的围墙。
以美国纽约与英国伦敦为例，都市圈房价大约为中心城区房价的1/7~1/6，中心城区一套600~700万人民币的两居室，在都市圈售价只有100万人民币左右，能够被当地普通收入家庭所接受。
在我国北上广深这些大城市，中心城区房价收入比达到30，较偏远郊区的房价收入比也均超过15，都市圈房价仍达到中心城区房价的1/3~1/2。中心城区一套600~700万人民币的两居室，在都市圈售价仍在200~300万人民币，超出了绝大部分普通收入家庭的承受范围。
过高的房价遏制了都市圈发展，与发达经济体的都市圈相比，我国都市圈容纳的人口比例较低。东京、大阪、纽约都市圈人口比重占全市人口比重都超过70%，伦敦也达到63%，北京城六区以外的都市圈只占全北京人口的不到50%。在大都市工作的众多普通工薪阶层难以在大城市安家。
(二)原因
高房价背后既有合理成分也有不合理成分。房价上涨背后的不合理成分有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。大城市住宅用地供给缺乏弹性、公共服务供给不足、保障房供给与人口流动脱节等因素是导致高房价的不合理因素，最重要的因素是大城市住宅用地供应缺乏弹性。
从全国100个大中城市的数据看，房地产
