年初房地产市场出现了积极变化，二季度则有所回落。住房金融政策总体保持支持态势。银行表内信贷增速运行相对平稳。房贷利率持续走低，个人存量房贷提前还贷的现象引发关注，居民部门杠杆增幅较小。房企融资结构性差异化特征明显，表外非银融资余额普遍压缩。7月政治局会议提出调整优化房地产政策，相关部门积极响应。下半年房地产金融支持政策将进一步加码，房企合理融资需求将有序落地，有效防范房企金融风险，推动房地产行业平稳健康发展。
一、个人住房贷款有望企稳回升
上半年，个人住房信贷再度下降。央行数据显示，截至二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，较2022年末减少2000亿元;继一季度短暂回升后，个人住房存量贷款在二季度再度下降。一方面，年初因疫情积压的住房需求在一季度末快速集中释放，一些中长期因素制约了后续需求难以快速跟进，包括居民财富增长放缓、少子化、老龄化等，导致二季度下半段房地产销售放缓，故新增按揭贷款释放不及预期。另一方面，不少存量房贷持有者因存量房贷利率偏高选择提前还贷或将按揭贷款转为经营贷，是存量房贷下降的另一个重要因素。受此影响，二季度末个人住房贷款余额占金融机构各项贷款余额比重降至16.7%，较2022年末下降1.4个百分点，占比为2016年四季度末以来最低水平。
与此同时，居民部门杠杆率小幅上升。国内居民部门杠杆率和新增住房贷款价值比(LTV)均处于历史中枢相对安全水平。截至二季度末，新增个人按揭贷款1.24万亿元，同比增长2.2%，过去连续12个月住房贷款价值比LTV为20.8%，较2022年末微增0.4个百分点。这表明在疫情等因素褪去后，居民部门修复资产负债表的进程相对缓慢。相较以往，此轮房地产市场复苏期间，居民对住房这类大额、中长期的贷款增加相对谨慎。
房贷利率稳步走低。到6月末，全国首套平均房贷利率从4.15%降至4.00%，二套房平均房贷利率从4.95%降至4.90%，分别较2022年末下降了15bp和5bp。房贷市场利率走低主要是受央行调整LPR和个人住房公积金贷款利率影响。全国大部分城市房贷利率普遍已经降至历史最低或者接近最低水平，一线和重点二线城市房贷利率调整幅度相对较小。部分居民将存量房贷转为经营贷也是推动房贷利率走低的因素。央行数据显示，截至二季度末，住户部门经营性贷款余额同比增长19.5%，增速较2022年末的16.5%上升了3个百分点，这与个人住房存量贷款增速下降呈现明显相反的状态。
下半年个人住房金融政策有望加大支持力度。7月政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，央行及各部委和地方政府积极响应，预计下半年个人购房信贷政策可能进一步放松，在现有的基础上，继续降低购房门槛、增加住房交易活性。伴随央行6月下调了LPR，商业银行房贷基准利率将对应下调，下半年房贷市场利率有望小幅下降10bp~15bp。限制性购房政策有望进一步松动，包括符合条件的部分一线和重点二线城市在内，可能逐步取消或松绑限购、限贷、限售等措施，“认房不认贷”、“带押过户”等交易制度可能进一步推广，以促进新房和二手房市场环境改善，提振住房交易市场信心。
住房销售企稳将推动个人房贷回升。政策落地见效尚需时日，房地产销售在下半年可能先抑后稳。考虑到三季度前半段通常是住房销售淡季，叠加二季度末偏弱的购房信心，因此三季度可能成为年内房地产销售的次低点。四季度，随着一线和重点二线城市新的住房支持政策逐步落地、居民收入的缓步恢复以及住房竣工端发力，销售有望回暖。在住房销售企稳的帮助下，个人按揭贷款将同步回稳，下半年可能新增个人按揭贷款1.2万亿元多，全年累计同比增长5%左右，增速较上半年上升2.8个百分点。个人按揭贷款的增加将带动个人住房存量贷款重拾正增长，预计到2023年末，个人住房贷款余额约为39万亿元，同比增长0.5%。
二、房企融资结构将有所改善
上半年开发贷增速回升。截至二季度末，房地产开发贷款余额为13.1万亿元，同比增长5.3%，较2022年末3.7%的增速上升1.6个百分点。今年以来，在“保交楼”专项借款和“金融16条”住房支持政策的帮助下，房企表内银行信贷增速继续回升。二季度增速较一季度的5.9%略有回落，但仍处于2020末以来最高的房企存量贷款增速，增速高于个人住房贷款余额增速，表明商业银行对优质房企融资需求的支持效果较为明显。不过，由于同期金融机构各项贷款余额增速达到11.7%，因此房地产开发贷余额占金融机构贷款余额的比例降至5.7%，占比已降至历史次低点，仅略高于2013年二、三季度不到5.5%的水平，这很大程度上是由于部分大型民营房企信贷余额下降所致。
国内房企信用债市场运行逐步企稳。上半年，房地产信用债发行2825亿元，较2022年同期持平。在“第二支箭”的支持下，优质房企在国内债券市场上保持较好的发债节奏，发行成本逐步降低，上半年房企国内债券违约的情况较2022年下半年有所改善。从存量债券规模来看，到6月末，房企国内债券余额为1.78万亿元，与2022年末基本持平，表明债券到期置换、存续等功能逐渐恢复，市场对房
