房地产业正在经历一场深度、广度空前的调整。

2021年下半年以来，信贷环境的紧缩，令房地产市场交易出现下滑。随之而来的是，行业流动性也出现收紧。此后，虽然各级监管部门出台稳楼市政策，但市场仍然维持调整态势。至2023年上半年，市场的调整期仍未结束。

在这背后，有着深刻的时代背景变化：行业层面，随着行业迈过供需平衡点，基本面发生了根本变化;政策层面，去杠杆大幕拉开，宽裕的融资环境难以再现。此外，人口红利削弱，意味着房地产业正处于一个大周期的末端。

对于房地产而言，一场迫不得已的回归也在拉开。一方面，房住不炒深入人心，从使用属性上看，房地产不再被视为投资品，而向居住和民生回归。另一方面，去杠杆大势难逆，从行业属性上看，房地产正褪去金融色彩，向制造业和服务业回归。

这也意味着，房地产业不仅将出现深远的调整，还将表现出新的体量和形态。按照当前的城市化水平，房地产市场仍将维持一定的绝对规模。在人们对美好生活的不断追求下，租赁、物业、装修、代建、城市更新、产业地产等领域则孕育着更大的机会。在“大居住”的视野下，房地产将从狭义走向广义，从单一变得丰富。

7月28日和8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”分别于广州、上海举办，论坛主题为“拥抱蓝海：后红利时代的路径与想象”。通过闭门论坛的形式，与会嘉宾们对当下的市场进行了深入研判，同时针对房地产业下一阶段的发展前景，给出自身的分析判断，以及转型方法论。

由21世纪产业研究院和中指研究院共同编制的两份深度报告《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》《房地产行业竞争格局趋势研究》，也在论坛期间发布。两份报告分别着眼于对旧有发展模式的复盘，以及对未来发展前景的展望，既有研究价值，又颇具现实意义。

分化自上世纪末启动市场化改革以来，房地产市场经历了20多年的快速发展。其间的多数时间，市场位于上升周期中，虽偶有调整，但其深度、广度和持续时间，均不及当前。

与会嘉宾认为，这是由于房地产市场的供需基本面发生了重大变化。一方面，经过多年的快速发展，房地产市场的供应量大幅增加，住房供应不足的情况已经大大缓解。另一方面，需求也经历了大量释放的过程，且随着人口红利的削弱，后续的需求动能似乎不足。

与此同时，在“房住不炒”的政策导向下，强力的去杠杆措施开始实施，加之土地出让方式的变化，令房地产很难再享受到金融红利、土地红利。

这种变化使得房地产市场很难再现以往的快速增长。因此，当市场再度进入调整期时，其深度和广度均甚于以往。

对于当下的楼市而言，在告别普涨时代后，只剩下结构性的机会。与会人士认为，这种机会主要体现在两个方面：城市化进程带来的住房需求，主要体现在大城市;仍然强劲的改善性需求。

有与会人士指出，在这种变局下，房地产市场表现出四个方面的分化趋势：

第一，城市之间的分化。热点一二线城市的发展动能仍然存在，楼市存在机会，广大三四线城市则后续动力不足。这不仅体现出“因城施策”的必要性，也造成了房企将新增投资严格控制在热点一二线城市，其竞争也不断加剧。

第二，城市内部的分化。即使在热点城市，核心区域和远郊区也表现出不同的市场热度。这也传导到土地市场，使得在同一城市内，不同区域的土地交易出现冷热不均的局面。

第三，项目的分化。在当前的市场中，仍有一些热销的明星项目出现。虽然其示范作用非常强，但也仅仅存在于某些特定市场，不具有普遍性。相比之下，大部分新房项目的销售情况低于预期。

第四，行业参与者的分化。民营房企的参与度有所下降，央国企的参与度不断上升。

《房地产行业竞争格局趋势研究》报告也指出，2023年上半年，销售额TOP100企业中的央国企数量增加4家至40家，销售额占比提升8.3个百分点至49.9%。反之，民营房企数量减少4家至52家，销售额占比下降7.6个百分点至34.1%;混合所有制企业销售额占比下降0.7个百分点至16.0%。

复盘在本轮市场调整中，市场主体受到的冲击程度前所未有，这也被认为是本轮市场调整的另一个不同之处。《复盘与启示——深度调整下的房地产发展模式研究》报告显示，截至目前，在本轮调整中出现债务违约的房企已达66家，其中部分房企已从资本市场退市，另有一些企业存在退市风险。

房地产企业遭遇流动性危机，与市场的剧烈调整有一定关系。

多位与会人员表示，房地产开发具有周期性，从拿地到开发，再到最终售罄，至少需要2-3年的时间，部分大体量项目的操作周期更长。

2019年和2020年，房地产交易旺盛，土地市场竞争激烈，不少企业获取了一定数量的高价地。到2021年下半年，市场交易降温，这些高价地不仅面临去化难题，其利润也被大幅压缩，并进而对企业资金链带来压力。

事实上，2019年和2020年的狂飙突进，也被认为是房企此后遭遇债务压力的主要诱因。与会的房企人士指出，在此期间获得高价地的房企，后来普遍“压力山大”;而由于各种原因未能拿到地、