《洞析楼市》7月26日召开的中央政治局会议关于房地产相关的主要内容是:要切实中化解重点领域风险，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这其中需要特别关注的是中央定性房地产的供需关系出现变化。根据国家统计局的数据，从2003年到2022年的20年中，中国的商品住宅销售面积合计超过201亿平米，做个粗略的计算，这相当于中国每个城镇居民都增加了24平米的住房面积。而根据住建部的数据，改革开放伊始的1978年，中国的城镇居民人均住房面积仅为6.7平米，而到2021年中国的城镇居民人均住房面积已经达到了41平米。可以说，中国的房地产市场已经基本解决了「没房住」的问题，而在向「住得好」的方向过渡，房地产市场已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展新阶段。目前，楼市正处在见顶并逐渐回落阶段，这可能带来系统性风险的隐患。过往在房地产市场快速增长的年代，房企多以高负债、高杠杆、高周转的方式发展，但当市场开始转弱需要降低杠杆和负债时，这种发展模式就会出现诸多问题，导致企业运营出现困难，进而逐层传导导致系统性风险的产生。正是这个原因让政府把宏观调控上升到了要足够重视房地产市场的高度，要真正通过优化政策起到促进房地产市场平稳健康发展。

在适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱方面，我们预测，在金融领域或将进一步完善。在7月14日国务院召开的上半年金融统计数据发布会上提出，过去在房地产市场过热阶段，陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求。这其中涉及的政策可能包括「认房认贷」、「二套房贷」、「首付比例」以及原来控制得比较严格的房企融资政策。对这些政策的适度放松将有利于刺激购买需求的释放，从而使市场逐渐回暖。

此外，过去一年，普通二线和三四线城市已经推出了很多宽松政策，现在能够继续释放的放松政策空间已经很小了，但这些城市的楼市依旧低迷，这直接反映出居民对市场的信心不足，而重点城市，尤其是一线城市则基本仍维持了原有的调控政策，因此如能在重点城市放宽信贷，放松限购，减免税费等，将热点城市作为风向标，逐步带动整体市场信心的提升，或许能够成为今年下半年切实防范化解重点领域风险的重要手段。

此外，今年7月21日国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这其中涉及中国最顶级的21个城市:

城市层级人口规模数量城市超大城市>1000万7

北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、天津特大城市500-1000万14武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛

济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连

超大特大城市中的城中村不仅居住著当地村民，同时由于房租便宜，因此还聚集这大量外来人口，往往呈现卫生状况不佳，治安隐患突出，建筑形态与周边现代化城市反差过大等问题，因此实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用，另外，积极稳步推进城中村改造也有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。

同上一波通过棚改货币化安置推动三四线城市价格普涨行情不同，这一波改造仅限于超大和特大城市，并且改造推动路径明显不同。以往的棚改模式是央行向政策性银行发放PSL，政策性银行给地方政府发放棚改专项贷款，地方政府用这笔钱对棚改对象进行货币安置，棚改对象用这笔钱向开发商购买商品房，开发商则可用购房款继续向政府购置土地。本轮城中村改造则可能更多的聚焦于老旧城中村的房屋优化改良，水电线路改造，墙体翻新，老旧小区的修缮，加装电梯等等。由于本次纳入的城市是供需关系矛盾较为突出的城市，对老旧房屋的修缮改造一方面可以很好的满足城中村居民生活品质的提升，另一方面可以由企业进场，将这些房子变成统一的租赁型住房，让外来租房客租房更有保障，此外还能通过这轮改造带动房地产相关上下游产业的联动发展。