2022年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松，政策操作精细化。1）2022年杭州市场政策放松主要体现在全市层面，如5月降低二手房购买门槛，限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至12个月、增值税“5改2”降低交易成本，11月贷款政策调整为认房不认贷，二套房首付比降低至40%。2）2023年上半年杭州由“因城施策”转为“按区施策、按街道施策、按道路施策”，限购放松从外围板块逐步向城市中心延伸，如临平、钱塘两区由部分街道放宽限购转为全区放宽限购。

限贷放松效果一般，分区域限购放松对外围临安、富阳基本无效，临平、萧山、钱塘等区域由典型项目带动脉冲式回暖，持续性差。2022年11月杭州放松限贷，但市场预期并未明显回暖，年底“翘尾”行情缺位。2022年下半年以来各区域逐渐放松限购，1）临安、富阳两区成交持续萎靡，政策放松无效化，主要原因是两区产业、配套兑现一般，核心区购房外溢需求退去。2）临平、钱塘、萧山等区域逐渐放松限购，依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动，销售面积出现脉冲回暖，但优质板块项目回暖难以彻底带动整个区域市场热度。

杭州需求端政策仍有宽松空间，当前非杭州户籍新房购买门槛较高，各区域首付比一致，外围区域首付比有调降空间。1）限购层面临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购，萧山区、余杭区部分街道放宽限购，仍有一定放松空间；非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳48个月社保/个税，购买二手房要求为缴纳12个月社保/个税，外地户籍新房准入门槛较高。2）限贷层面，杭州已调整为认房不认贷，首套房、二套房首付比分别为30%、40%，外围区域首付比仍有调降空间。3）限售层面，单批中签率低于10%、房源倾斜比例达到80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售5年。

核心区新房市场依旧火爆，库存占比极低，政策放松存在约束。当前杭州购房需求集中在核心地段改善项目释放，导致核心区仍保持高热度，外围板块遇冷。

2022年西湖、拱墅、上城、余杭、滨江区项目仍保持约80%开盘去化率，2023年市区多个触发社保摇号的项目均位于核心地段，单价较高，部分项目中签率仅2%。2）截止2023年6月底，上城、拱墅、西湖、滨江4个核心区新房库存占比仅9%，去化周期不到5个月，已经出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约43%，外围临安、富阳库存占比48%。

杭州二手房当前面临“堰塞湖”问题，挂牌量高企而成交量走低，复苏关键在于挂牌价回归理性凸显二手房性价比，同时降低交易成本，增强流通性。1）2022年5月杭州降低二手房交易成本、外地户籍购买二手房门槛，仅6月单月二手房成交套数环比上涨41%，后续回落，主要原因是杭州二手房与一手房价格存在倒挂，二手房性价比较低，仅降低交易成本并不能促进高成交，反而会增大二手房挂牌量。2）截止到2023年6月底，杭州二手房挂牌量约21.8万套，而上半年二手房共成交约3.6万套，若部分卖家为促成交下调挂牌价，一二手房之间投资水分挤出，二手房性价比逐渐凸显，预计将适当促进二手房流动性，更有助于存量市场健康发展。

风险提示：政策微观传导机制失灵，杭州大幅增加宅地供应。