7月24日，中央召开政治局会议，里面关于地产的一系列表述给市场带来巨大的提振，第二天股市开盘，全市场大涨，尤其是以地产及其产业链最为火爆，新城、龙湖、碧桂园等港股房企暴涨20%多，金科、滨江、中南、金地等A股房企纷纷涨停。

市场修复信心的趋势明显。我们试着解读一下关于这次重磅会议里面对地产的影响。

维护地产稳定发展政策不变

会议关于房地产的要求，首先是：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这里有几个重点值得关注。

第一个重点是化解风险刻不容缓，这是当前国内房地产行业面临的重要问题，也是当前房地产行业最大的现实。

最近恒大“自曝家底”，两万多亿元的负债震惊市场，目前恒大净资产为负的6000多亿元，其实早已经资不抵债。碧桂园也面临着债券暴跌，市场普遍对此表示忧虑，如果碧桂园也步恒大后尘爆雷的话，房地产的复苏将遥遥无期。

而且房地产风险密切联系着金融风险、地方债风险。因此，政策将化解风险摆在第一位，表明国内地产的所有大决策都应该基于这个前提。

市场普遍估计，后续大概率会出台化解风险的具体措施，特别是房企融资方面，以及地方债的置换等，通过金融稳定，更好保障房地产市场健康发展。

第二个重点是“供求关系发生重大变化的新形势”，这是给今后的房地产行业定调。

供求关系的变化，既是当前国内地产行业低迷的原因，也是后续政策的出发点。

所谓新形势，一方面是行业发展的新形势，一般认为，在户均拥有住房超过1.2套、人均拥有住房面积超过35平方米的情况下，房地产已经告别了绝对短缺。

2022年，中国人均住房面积标准为41平方米;同年，我国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到满足，房地产市场进入新房见顶后的回落阶段。

但目前我国房地产发展是不均衡的，由于户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，更多在改善型需求端，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不断增加。

另一方面是对政策的应对，新形势下，大家就不要再走以前的老路了，高周转是不可能的了，房地产行业要脱虚向实，不能沦为类金融行业。

第三个重点是促进房地产市场的平稳健康发展。这是目的，为了这个目的，后续的发展就是要调整过去粗放式的一刀切的政策，让调控政策更加具有合理性、科学性。

所以，政府对地产行业的期待可能不一样了，我们不能说土地财政结束了，但至少现在应更加自觉地强调地产的民生属性，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，后续房地产行业不能再野蛮生长了。

为了达成以上化解风险、改善供需、稳定市场的目的，政治局会议还给出了一系列的具体指导：

1、要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

2、要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革风险。

这两条具体措施，一个着眼于民生，一个着眼于化解风险和后续的金融监管，步步为营、有的放矢。

这次会议虽然没有提及房地产的支柱性地位，但从维护其稳定发展的目的来看，我们相信，国家对于长期发展房地产的信心没有变。

房住不炒仍是主基调

有不少评论说，此次政策局会议相比以往提到房地产行业的表述，并没有提及房住不炒，是否意味着中央不再提房住不炒了?

当然不是。通过上面我们的分析，虽然没有直接提到房住不炒，但其实句句都在强调房住不炒，只是现实情况的变化，既要化解风险，又要促进行业健康发展，用“适时调整房地产政策”显得更加科学合理，但其实质仍是坚持房住不炒，强调房地产行业的民生属性。

中央对房地产行业的基本定性没有变，基于目前房地产行业的困境与特殊性，一些刺激政策仍将继续推出，但指望大水漫灌是不现实的。

中央对房地产行业的期许在变化，政策上的延续与拓展，势必很快会有结果。58安居客房产研究院分院院长张波在接受媒体采访时提到，从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台，此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率，也在进一步增大，同时在房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的机率，也在不断增大。

在化解风险方面，主要是房企既有的债务问题及保交楼、保交付等问题，既是让房企“活下去”，也是恢复市场信心。

因此，下半年的市场融资闸口会越来越宽，近期市场上越来越多的新发债消息传来，7月13日，绿城房产2023年第二期15亿公司债完成发行，票面利率4.