《楠楠自语》最近逛街时走过地产中介时会留意一下各区楼价的走势。最近看到不少网台的观众讨论现在是否是买入香港地产的好时机。主要的理据是:

1.香港房地产供应有限

2.香港地少人多

3.加息周期到达尾声

虽然笔者不完全反对这一些观点，但是有几个逻辑跟数据大家应该密切留意。

首先，房价高企是因为以前地产商囤积居奇，导致私人屋苑的供应有限。根据香港政府的数据显示，香港的市区区域占总面积大概25%。而私人住宅占2.4%，公营房屋占1.5%，乡郊住所占3.1%。可见香港其实不是没有可发展的用地。

另外，因为响应国家政策，香港政府致力于解决地产问题。私人住宅的落成量大幅增加，未来三年将会有超过10万个单位落成。加上公营房屋的数量，住宅供应将会明显多于上个十年。加上因为移民潮的关系，人口呈现缓慢的下跌趋势。就算移民政策开始放开，但预料人口未来的增长趋势将会减慢，供不应求的情况将会缓解。

再者，房地产也是一种投资。特别是房地产是实体资产，和虚拟资产和科网股不同，必须拥有合理的估值。而这一个估值就是租金回报。在加息周期开始之前，各国政府因为印钞票挽救被疫情重创的经济，导致利率长期为零。在资金成本非常低的情况下，回报率当然也低。钱根本是免费借回来的，没有成本的钱但凡看到有一点点回报的资产，也能买入进行套利。所以香港两年前卖的半新楼，无论收益多么的低，总会有人埋单。

现在就不同了，随随便便进去一家券商，买个投资级别的债券或者做、货币市场基金，做个定存，基本上都可以获得5厘甚至更高的利息。现在买个新楼放租，算上装修维修、管理费、各种税项，能有个2厘就算不错了。还整天担惊受怕，担心租客不缴租金，刮花墙壁，水管漏水。既然这么麻烦，索性沽楼做定存就好，每年收益率还多一倍。

虽然大家都认为美元的加息周期将近尾声，但这也只是猜想。现时说预期明年开始减息这个更是痴心妄想。如果5-6厘的利率维持个一两年，就代表著现在大家供贵楼的时间再持续一段长时间，那将会有更多的投资者转让物业换成其他的资产收息。那房地产还有吸引力吗?

现时楼价虚高只是以往已经供满楼，现时没有现金流压力的投资者，因为拥有非常强的持货能力，所以死不减价而导致居高不下。但随著供应量慢慢增加，回报率长期偏低，楼价回调是必然的事情。

虽然小弟孑然一身，但也需最后告诫下各位父母，子女结婚买房不一定是个好事。高位买房，影响的可不是一天半天的事情，而是之后二十年的现金流。不是每个人都有父干的。