香港，是全球国际金融中心之一，积聚着全世界各地最活跃的资本和高端人才。这里也是“楼花”的诞生地，让更多普通市民能拥有一套物业的同时，也助推了房地产行业的快速发展。

伴随着经济的快速发展和对人口持续的吸引力，香港的房价一直走在世界前列，自2008年金融海啸以来，一路高歌猛进。在经济学家任泽平团队2022年10月发布《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。

不过，也是在2022年，这一连续13年的房价上涨态势结束。受到美联储加息、国际经济形势等的影响，2022年全年，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。

即便楼价有所回落，香港平均房价仍处于绝对高位。据香港差饷物业估价署数据，截至今年5月，70平方米以下的房屋在港岛的售价达16万港元/平，70平方米以上的则在19万港元/平及以上。同期，一般公屋申请者的最新平均轮候时间仍长达5.3年。

超过730万的人口，再加上源源不断的新来港居民，这颗楼市上的东方之珠，未来又将走向何方?

2022年成交量下跌近四成

Daniel在香港做房产代理已有五年的时间。2023年初时，他曾在社交媒体上给有意购房者留言建议可再观望一下市场。

“2022年推出新盘不多，8-12月只有3-4个，因为市道不佳，经济下行，发展商也暂停推出新盘。”他建议再多观察半年，“通关后这半年，会是一个转捩点。”

果然，在通关后，Daniel接手的客户中，来自内地的客户比例从此前的2成增长到约6成。香港楼市也在此时表现出了较为明显的复苏迹象。今年一季度，香港楼宇买卖约1.9万宗，交易额超过1450亿元，按季均大幅上升超过六成;同时，住宅售价指数也在2022年12月触及近年最低位后连续4个月上涨。

这一向好的势头并未能延续。据香港差饷物业估价署数据，进入5月份，全港私人住宅楼价指数回落，环比下跌0.74%，上升态势戛然而止。截至6月底，整体住宅楼价较2021年高位仍累计下跌13%。

据Daniel观察，在2023年新推出的楼盘中，单价偏高或者区位较差、配套不足的项目，销售表现仍不算好，部分销售成绩较好的项目则是以低于之前2-3成的呎价推售才实现的。当下经济环境尚在修复中，美国加息周期也未结束，按揭利率仍偏高，“买家现在出手也会比较谨慎”。

这一楼价调整周期自2021年下半年便开启。受新冠疫情和美联储加息等影响，在2021年9月至2022年底的15个月内，香港房价下跌了近16%，2022年全年成交约为4.5万宗，同比下降近四成。

在这段下行的时间内，Daniel认为2022年下半年最难熬，将这时期形容为地产寒冬。彼时，“泪已流尽、跌到极麻木”、“1050万劲减至930万，今生不再!”等诸多抓人眼球又夸张的广告语曾遍布香港街头。

一位身在香港的债券分析师也赞同此观点，“经济不好，很多人供不起楼;而楼价不涨，有钱人投资地产的必要性丧失，美债收益率都在4%以上了，而租金回报率也才2%。”

在此背景下，今年7月，香港金管局发出大招，提高部分自住物业的按揭比例。这是自2009年香港金管局实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。

不过，香港业内认为这一力度尚不足够，政府应该对楼市政策予以更多放松，尤其针对买房印花税。

早年间，香港为遏制投资买房曾推出高额印花税，非香港永久性居民置业须缴付两笔印花税，总共约等于楼价的30%。以一套总价1000万港元的住宅为例，非香港本地居民购房需要缴税300万港元。这也被称为遏制楼市的“辣招”。

仲量联行香港主席曾焕平表示，目前香港楼市正在经历自2008年以来最长调整期，目前尚未见底，预计当利率开始向下调整以及全球经济开始反弹时，楼市才会有复苏迹象。他建议政府取消“额外印花税”等冷却楼市的“辣招”。

港府已在部分层面上“撤辣”。2022年时，香港曾发布一系列“抢人才”措施，截至5月底官方发布的数据，香港的各项人才计划合计收到8.4万宗申请，共批出约4.9万张签证，远超原定每年3.5万人的目标。今年6月，香港通过新的条例，若该部分人群在港置业，可申请退还部分置业所产生的印花税。

今年7月初，港府打算在人才引进方面再降低门槛。这也意味着，将有更多符合条件的人可以进入香港。这对楼市也将形成相应的支撑作用。

房价连涨13年

将时间的指针仅仅往前转动三年，疫情前的香港楼市还是一片火爆景象。

在香港读书工作多年的Lisa，来自内地省份，也曾在父母的建议下，仔细考虑在香港买房置业的可能。不过，在2019-2021年大约两年多的看房过程中，Lisa甚至都没能成功进入过“抽楼”现场。

据媒体报道显示，2021年初，会德丰旗下启德一项目推出了首轮145个单位，收获了3727张入票登记，超额认购近25倍;至2021年年中时，新世界发展与港铁合作开发的项目推出173个单位，收取了约3.05万份意向书，认购倍数超176倍，成为“史上新盘票王”……

Lisa将当时的楼价形容为“涨得很可怕”，“不买的话，下个月就又涨了”。那一阶段的香港楼市里，各种因素都在推动购房者入市。根据香港金融局