【FOCUS】三和大神、蜜雪冰城、握手楼(指从自家窗户可触碰邻居的窗台)……说到「都市里的村庄」--城中村，总让人爱恨参半，一面是混杂的脏乱之地，另一面是廉价的容身之所。周末召开的国务院常务会议最新部署，在8个超大城市及11个特大城市，积极稳步实施城中村改造，而最值关注有二:资金何来，需求何在。

*从政府担纲，转向市场主导*

中国上半年商品房销售额按年增1.1%，距离跌入负值仅一步之遥，如何搅动近死水一潭的楼市?随著国常会祭出城中村改造，2013-2018波澜壮阔的棚改记忆再浮出水面，但这一次有何不同?

上一次棚改源自2013年政府工作报告，明确「改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村」，而最大的助推剂即是「货币化安置」。仅2013-2018上半年，国开行发放PSL(抵押补充贷款)总计高逾3.6万亿元，政府批量购买存量商品房，或拿到补偿款的居民入市，刺激商品房销售额在2016年首4月录井喷式增长61.4%。

再看今次，国常会表示，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与，换言之，当年棚改的「政府担纲、央妈资金」，将转为「市场主导、民间资本」;实施范围亦将从全国铺开，转为集中于19个超大特大城市。

*涉地方、民企、房东、租客*

如何解读?一个词--「效益」。当年受惠棚改而库存大降的三四线城市，现时正正是人口净流出的风眼;今次城中区改造集中超大特大城市，既能有效覆盖大量迁入的外来务工人口，又能完善超大特大城市的社会治理死角。

那么具体怎么改造?鉴于国常会强调「成熟一个推进一个，实施一项做成一项」，加上地产商资金链今非昔比，过往被视作「难度最大，收益最佳」的大拆大建模式恐难重演，取而代之的，将是通过综合整治、功能更新、服务升级来进行。

由此带出另一些问题，在寸土寸金的超大特大城市，城中村的地价如何厘定?民间资本有何诱因参与改造?如何平衡房东和租客的利益?回想万科2017年高调推进的「万村计划(统租城中村房屋，经过改造后以长租公寓品牌形式运营)」，最终因收支及各方利益难以平衡而风波不断。没有当年棚改的自上而下大水满灌，地方的钱袋子、民企的现金流、房东的小算盘、租客的承受力……怎样切分蛋糕、创造需求，学问很大。