7月2日晚间，中国奥园发布公告称，已与债权人就境外债务重组方案的主要商业条款达成一致。根据公告，企业给出重组方案包括发行新的融资工具对原债券进行置换、债转股等。

与此同时，中国奥园也按照港交所复牌指引，于7月3日早间接连披露2021年全年、2022年半年及2022年全年财务报告，虽然业绩持续亏损，但距离复牌算是再进一步。

无独有偶，近日融创近百亿美元债重组相关决议案也获股东大会投票通过。出险房企化债进程正在加速，重组成功的案例逐渐在增多，这也为企业与行业重回正轨赢得一线生机。

化债速度分化违约现象仍在

据不完全统计，2023年上半年，已有包括融创、中梁、华夏幸福、奥园等多家房企债务重组获得实质性进展，而恒大、合景泰富、龙光、旭辉、祥生等房企也在积极推进债务重组相关事宜。

虽然房企整体化债进程加速，但也呈现出分化局面。

其中，融创以较快速度前后完成境内、境外债务重组。企业首先于年初完成约160亿元境内公开债重组，而境外债务从3月给出重组方案后，仅用1个月多时间就获超75%债权人支持，成功通过。

相比之下，世茂集团的债务重组之路则进程缓慢，虽然企业自去年7月就开启了境外债务重组计划，但至今还未有完善的方案公布。

事实上，对于违约房企来说，债务重组是与债权人博弈的过程，如果不符合债券人的预期，推进则步履维艰。以恒大为例，其债务重组规模超过千亿元，展期最长将达12年，且企业目前已经资不抵债，后续想要获得债权人的买账着实艰难。

在部分房企奔波于债务重组时，债务风险还在行业中蔓延，近期又有“新面孔”宣告债务违约。

其中，6月23日，建业地产发布内幕消息称，未能在宽限期结束之前支付一笔7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付;而另一家房企中南建设也于6月30日披露公司部分有息负债出现了违约，截至2023年3月末，企业到期暂未偿付的金额达49.5亿元。据克而瑞数据显示，2023年三季度存在债务到期高峰，房企的债务压力依然较大，若市场销售端长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

再违约存风险多维护盘守底线

从几家已经债务重组成功的房企来看，给出的化债方案主要以债务展期、债转股、以资抵债，或三者组合为主要方式，综合来看，大部分能一定程度上解决至少3年以上的流动性压力。

但值得注意的是，相比债转股、以资抵债来说，债务展期属于延期清偿，不是债务豁免，并未使债务实质性减少，这种以“时间换空间”的方式，只是短期内让房企缓解了债务风险，但长期依旧要面对偿还压力。如果企业一直不能得到资金改善，在手现金无法覆盖期债务，再次或者多次违约仍有可能。

而上半年，房企再违约的现象也是屡见不鲜。6月24日，领地控股公告称一笔已展期一年美元票据再次违约。目前，正考虑整体解决方案。此前于5月，合景泰富也有一笔16亿美元债展期后再次违约，如今，企业也被迫踏上境外债务重组之路。

对此，同策研究院研究总监宋红卫表示，企业如要避免再度违约风险发生，首先要加快销售，甚至加大优惠措施回笼现金流;同时，要处置销售不力的三四五线城市资产，此类区域时间越久折扣越大，要尽快把低能级城市资产转化为现金流。

此外，房企在债务展期后，要多维度护盘，才能守好最后的“安全线”，对于临期债务，也要按时支付，要不断改善企业在资本市场的信用，避免债务挤兑。

压力未解信心不足回归之路道阻且长

显然，债务重组成功只是第一步，接下来企业能否顺利走上经营正轨，销售端以及融资端的修复情况至关重要。

不过，今年上半年房地产市场成交增长乏力。重点城市自3月下旬开始，市场交易活跃度明显下降。中指院数据显示，2023年1-6月，百强房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅持续缩窄。其中，出险民营房企销售额平均同比降幅达74.1%，在销售端的恢复仍然需要时间。

而在融资端，目前处于债务展期或有债务违约的房企融资难度相对较高。近日，房企“第三支箭”加速落地，多家房企再融资项目申请获批，包括招商蛇口、保利发展、中交地产等，不过，目前来看，股权融资获得支持的大部分为央国企。

虽也有包括华夏幸福、世茂股份等陷入流动性危机房企曾宣告拟发行股份募资，但目前还未有进展，能否把握住此轮融资窗口期，还需观察。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，眼下对出险企业而言，空有股权融资政策发挥不了作用，需要等待行业形势的本质性回暖和行业信心的恢复，否则很难找到股权融资的投资者。

不过，中指研究院企业研究总监刘水表示，近期，由于宏观经济压力，有关部门在酝酿出台重大支持房地产政策，或许会给疲软的市场更多刺激，加快销售释放和行业预期改善，将是房企风险化解及活过来的重要契机。

虽然房地产市场压力尚存，但长期需求基础仍在，正如万科董事会主席郁亮前几日在股东大会上所言：“消费者需求更新迭代的速度快，房地产市场是不会饱和的，总会有新的生意机会。”道阻且长，行则将至，房企更要建立