《谈国论企》中国的商品住宅房销情持续向好，销售款额及所涉面积于2023年前5个月份保持连升态势，个人按揭预付款于5月份延续4月份之升而成二连升，显示楼市恢复需求和前景值得审慎乐观。尤其是住宅施工面积、新开工面积仍持续缩减，以逐步消化竣工面积和待售面绩的货源，商品住宅房市场有望渐次回复稳定健康的发展轨道。

*房地产开发企业减投待消化货尾再扩展*

来自中国国家统计局所发布的最新资料，房地产市场有持续温和好趋向，最惹人注目的当然是(一)商品房销售中的住宅物业，销售情况有不断好转佳态:(I)销售额度于2023年1-5月份累计4.5132万亿元同比增长11.9%，基本持平1-4月份3.6万亿元的11.8%升幅，不仅属双位数的较快增长，连同1-3月份2.7647万亿元所增7.1%和1-2月份1.4134万亿元升3.5%，属四连之升，更为逐月升幅有所扩大之况。

和(II)销售面积，于1-5月份累计达4.0663亿平方米，同比上升2.3%，略低于1-4月累计3.296亿平方的2.7%升幅，相对于1-3月份2.6251亿平方米的1.4%升幅要高，而1-2月份1.544亿平方米尚减0.6%，三连升，反映出境内的商品住宅房地产市道有温和向好的态势。

商品住宅房的需求稳步回升，可见之于(二)房地产开发企业到位资金看，有同样良性发展，特别是(i)个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步上行:于1-5月份累计1.0354万亿元，同比增长6.5%，相对于1-4月份8222亿元所增2.5%多增整整4个百分点，二连升，并改变1-3月份累计6188亿元同比减少2.9%之态。此况意味市场的买意重临，亦得到商业银行的支持。

和(ii)定金及预收款于1-5月份累计1.9878万亿元，同比增长4.4%，比1-4月份1.925万亿元的4%升幅多增0.4个百分点，二连升，扭转1-3月份累计达1.19万亿元同比减少2.8%之况。

即使商品住宅房的销情和预见性的贷款齐步上升，却并未刺激房地产开发商加大投资力度，理由是(三)要不断消化过去多年的盲目投资使现今出现过度的存货，始谋未来发展之道:(1)竣工面积于2023年5月底时为2.0194亿平方米，同比增长19%，稍低于4月底时1.7396亿平方米的19.2%升幅，却较3月底1.4396亿平方米所升16.8%还要高，确有需要加大消化货尾的力度，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

正正因为房地产发展商慎于投资，使(2)待售面积保持稳态，有利于渐次达致供、求相对全理的均衡:于5月末时为3.1亿平方米，同比增长15.9%，与4月末及3月末分别增长15.4%与15.5%，无疑仍属可观的增长，惟情况基本稳定下来。

*房企要确保准时交楼承诺套现减债挺绩*

由是房地产开发商(四)持续减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于1-5月份累计3.48万亿元同比减少6.4%，比1-4月份2.7万亿元所减4.9%多减1.5个百分点。此使施工面积于1-5月份累计54.8亿平方米则减6.5%，比1-4月份累计54.2亿平方米的5.9%减幅多减1.6个百分点;因新开工面积于前五个月2.9亿平方米同比增加22.7%，较1-4月份所减20.6%多减2.1个百分点。

再看(五)房地产开发企业到位资金及其他项目的最新发展，于2023年1-5月份累计5.5万亿元，即使同比减少6.6%，比1-4月少减0.2个百分点，其中(i)国内贷款1-5月份累计7175亿元减少10.5%，比1-4月份6144亿元减10%多减0.5个百分点。(ii)自筹资金1.62万亿元减21.6%，1-4月1.29万亿元则减少19.4%。

要重申:内地的房地产开发商特别是内房股，最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈，负债日益沉重，遂出现资不抵债之乱象，故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。