李嘉诚家族再度出手抄底房地产。

6月19日，李嘉诚现身广州，这为其家族旗下长实集团与龙光集团、合景泰富的一笔交易再添谈资。

李嘉诚空降的广州，是合景的大本营所在地，而一百多公里外的深圳，龙光已扎寨经营二十多年。长实这次的围猎对象，正是龙光与合景共同在香港开发的豪宅项目凯玥。

凯玥于2017年被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度为香港地王。5年后，龙光与合景出现事实违约，凯玥成为重要的谈判筹码。时代周报记者获悉，龙光、合景与债权人谈展期时，凯玥均被重点提及。

一笔百亿贷款，将多个利益相关方带上谈判桌。

据彭博社报道，龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前，债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，长实为潜在买家之一。

“如果长实集团把项目拿走了，可能导致龙光境外债务重组谈判失败。”接近交易的知情人士向时代周报记者表示，凯玥对于龙光的境外债务展期谈判来说，是一个非常重要的抓手。

知情人士称，一旦长实李氏家族接盘，龙光及合景将收不到还债后项目的剩余价值，这对两家公司会造成极大损害，可能牵动龙光、合景的债务重组，对两家开发商境内项目交付肯定造成极大影响。“长实选择这个时间进来搅局拿走项目，不得不让人联想到‘趁火打劫’。”

对于上述指责，6月21日时代周报记者致函长实，寻求回应。截至发稿，长实方面尚未回应。

猎手候场，一场事关两大出险房企的生死之战，大幕已启。

首次交手

风雨欲来之际，合景曾将凯玥当做抵御逆境的安全伞。

今年3月，凯玥正式面市的两个月后，合景举办全球豪宅发布会，推介包括凯玥在内的“压箱底”项目。时代周报记者从现场获悉，合景董事会主席孔健岷亲自为活动站台，他的好友富力集团董事长李思廉也出席捧场。

彼时，合景身陷负面泥潭，即将违约的传言甚嚣尘上。孔健岷公开亮相，是为了表态公司无虞。熟料，两个月后的5月14日，孔健岷签发一则公告，由于未能如期兑付一笔约合8.27亿元的优先票据，合景构成违约。

龙光则在2022年8月宣告违约。

风暴已至，凯玥成为合景与龙光的重要筹码。因凯玥货值丰盈，倾注了两家房企大量心血。

凯玥前身是港岛南区鸭脷洲利南道宅地，可建总楼面逾76万平方呎，于2017年2月通过竞标的形式出让。

在这场土拍中，龙光与合景联合体与长实首次交战。彼时，长实地产、恒基地产与帝国集团联合体、英皇国际与佳明集团联合体、中海、万科等买家入标。最终，龙光与合景联合体最终力压13名对手，成功拿地。市场测算认为，这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。

为了这场胜利，龙光与合景付出了高昂的代价。

利南道宅地成交价为168.55亿港元，楼面地价约22118港元/平方呎(约24万港元/平方米)，总地价较市场最高估值(约110亿港元)溢价53%。

利南道宅地被命名为“TheCorniche凯玥”。Corniche意为“沿着山崖的滨海道路”，由此延伸出滨水生活概念，曾被多个豪宅项目用作案名。不难看出，龙光与合景对凯玥的倚重之心。

2018年1月26日，凯玥动工。龙光、合景以及项目合作方代表一行12人出席开工典礼，他们头戴金色安全帽，手持金色铁锹，为凯玥的建设揭开序幕。项目总监李伟明表示，公司将尽心、尽力完成该代表性的项目，该项目也势必成为港岛南的新地标。

2023年1月，房地产市场从狂飙归于平淡，凯玥终于入市销售。此时距离地块出让，已经过去6年。

据时代周报记者了解，凯玥定位为半山海景豪宅，包含6座住宅大楼，可售单位仅295套。值得一提的是，根据港媒报道，利南道宅地出让时，政府曾预计可提供约1420个单位。

可售单位骤减，凯玥面积膨胀，推向市场的全部是“千尺大宅”，实用面积约1340-9663平方呎(约124-898平方米)，主要户型为三房、四房，另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

从目前的销售进度看，凯玥去化效果平平。

香港豪宅可以采用招标方式销售，即开发商推出一套住宅招标，由开发商对比选择出价合适的买家，房源方能成交。特殊的交易模式，无疑拉长了成交周期。

时代周报记者获得的成交纪录册显示，截至5月3日，凯玥售出3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元之间，累计回收资金约5.32亿港元。

多方博弈

沿着山崖的滨海生活尚未兑现，龙光与合景先后面临流动性危机。未能守住风险防线后，龙光与合景力图抵挡长实攻势，保住“白月光”凯玥。

目前，凯玥肩负重任，成为各方争夺的主要对象。彭博社称，银行将享受优先受偿权，但其他债权人也可能尝试从该项目获得偿付。

多名接近交易的人士透露，仅汇丰等少数银行有意出售项目，银团中多数银行暂无出售计划。

在这场博弈中，偿付等级更优的银团抢跑以获得主动权。

为凯玥提供了102亿港元贷款的汇丰银行等债权银团，有意出售有关贷款的多数权益，以期收回大部分贷款。6月7日，市场再度传