时间犹如白驹过隙，2023年上半年正悄然滑过，各地土拍也正紧锣密鼓进行着，长三角地区尤其热闹。

随着各地首轮土拍完结，近期全国多个热点城市如宁波、苏州完成了二次土拍。上一周(5.22-5.26)，包括杭州、无锡、合肥和青岛4个城市在内共出让20幅地块，总出让金额232.4亿元。

长三角地区的热点城市合肥、南京已完成三批次土拍，杭州甚至已结束年内第四次土拍，6月9日将举行第五次，且第六批次地块信息也已公布，拟于6月30日出让。

相比之下，华南的广州、深圳、中山、东莞，西南的成都等热点城市只完成了首轮土拍，还在酝酿第二轮土拍。佛山在五一小长假之后挂出5幅商住地，拟于5-6月出让。

结合房企资金周转、土拍给出的利润空间等维度来看，今年以来长三角地区多个城市的小批量、高频次的土地出让，维持了一定的市场热度。一改去年集中供地的大批量需要高资金周转的窘境，提升了房企参拍积极性。

杭州第六次土拍总起价119.5亿元，沿用“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。而上海也在第二轮土拍前酝酿更改“游戏规则”。此前在房管局与房企的常规交流会议中，传出有房企提议土拍摇号。截至发稿，相关部门并未有正面回应。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，热点城市土拍“小步快跑”呈现两大特点：单个批次供地量较去年大幅下降，地块少了，有助于降低地块流拍概率，提高竞拍的激烈程度;在供地策略上，不少城市推行“肥瘦相间”的策略，也就是每个批次都要放几个优质地块，维持土地市场的热度。

抢闸卖地背后从公开数据不难看出，各地积极推地，维持土拍市场热度，背后是年内土地出让金在下跌。财政部最新数据显示，2023年4月地方政府土地出让金收入3033亿元，1-4月累计已达约1.18万亿元，相比去年同期下降了21.7%。这已经是土地出让金收入自2022年初以来连续第16个月下降。

与此同时，土地出让金在地方财政中的占比也呈现下降趋势。2023年1-4月，土地出让金收入在地方政府性基金预算收入中的占比已降至88%;在整个地方财政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。

以浙江为例，据第三方机构统计，浙江省前5月共成交经营性用地(不含工业仓储，下同)654宗，总出让金额1780.7亿元，同比去年(2332.4亿元)减少551.7亿元，减幅23.7%。

与此同时，国家统计局最新数据显示，1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%;1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降超6%。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%;利用外资12亿元，下降69.6%;自筹资金12965亿元，下降19.4%。

不过，土地出让金下降幅度在收窄，4月同比仅下跌0.7%。房企客户定金及预收款15925亿元，同比增长4.0%;个人按揭贷款8222亿元，同比增长2.5%。

这一转变与各地土拍出让模式的调整有一定关联度。比如，杭州今年集中供地主打小数量、高频次的“小步快跑”模式。在大部分城市还在进行二、三轮土拍时，杭州已经官宣了第六次土拍的12幅地块。

此前的5月23日，杭州第四次土拍推出了9幅涉宅用地，结果有6幅地块封顶待摇号(封顶率66.7%)，总成交金额138.1亿元，平均溢价率9.4%。

据统计，杭州1-5月份出让了49幅涉宅地，平均溢价率达到9.5%，封顶占比63.3%。相比去年，平均溢价率5.9%、封顶占比35.6%。

土拍热度的维持与提升，在长三角其他城市也有突出表现。据第三方机构统计数据，近几周浙江全省成交地块建筑面积下降，但出让金额大幅度增加。

5月23日，无锡二批次土拍，5幅地块全部成交，吸金32.6亿;5月25日，合肥第三次土拍，4宗宅地有3幅封顶进入竞品质阶段，总成交金额55.6亿元。

5月25日，苏州宣布将于6月25日举行第三轮土拍，一共12幅地块，比二批次新增3幅，总起价高出25.7亿，增幅28.7%。

面对同区域其他“小兄弟”的努力，上海也不甘示弱。近日，上海土地市场网披露了第二批住宅用地拟出让地块详细清单，25幅地块总面积约119公顷，将于7月分两批次完成出让。

通过与多家房企投拓人员的交流，记者发现房企更倾向于摇号，他们认为允许共同参拍、后期合作等方式较为灵活，反观上海“门槛有点高”，房企A和房企B分别独自参拍同一宗地，不允许一家拿地后找另一家合作。

上海中原市场分析师卢文曦认为，上海土拍市场、房地产销售市场发展至今，已算是技术含量与公平公正性都有兼顾的，但在维持市场活力前提下，地方政府为了极大提升房企对于优质地块的参与度，有时候也不得不依据现实情况作出调整。

房企聚集一二线城市从近期各地频次提升的小规模土拍结果来看，房企参与积极性的提升不言而喻。在5月25日合肥第三次土拍当中，3幅宅地吸引了近30家房企报名参拍，其中招商、华润、保利、中海、伟星、中铁建、安徽邦泰各意向3幅地块;龙湖、联发、安徽建工、中煤等各意向2幅地块。

宋红卫指出，从房企的角度来看，呈现两个特征：第一，随着金融十六条以及三支箭政策的推进，房企融资环境明显改善;目前已进入调控深水区，加速行业出清，大面积爆雷的情况