《谈国论企》中国的商品住宅房市场有好转，不仅销售款额于2023年前4个月份保持连升态势，所涉面积亦在4及3月份呈二连升，使1-4月份的表现整体上有改善，更出现与房地产有关的定金及预收额、个人按揭预付款于4月份由上月之跌转升，楼市现状和前景值得审慎乐观。尤其是住宅施工面积、新开工面积仍保持缩减，以逐步消化竣工面积和待售面绩尚保增长的货源，相信商品住宅房市场有望渐次回复稳定健康的发展轨道。

*房地产开发企业减投待消化货尾再扩展*

来自中国国家统计局所发布的最新资料，境内的房地产市场有持续温和好之趋向，最惹人注目的当然是(一)商品房销售中的住宅物业销售情况:(1)销售额于2023年1-4月份累计3.6万亿元，同比增长11.8%，相对于1-3月份累计2.7647万亿元所增7.1%，升幅扩大4.7个百分点，连同1-2月份1.4134万亿元亦升3.5%，属四连之升。

和(2)销售面积，于1-4月累计3.296亿平方米，同比增加2.7%，相对于1-3月份2.6251亿平方米的1.4%升幅，提高1.3个百分点，而1-2月份1.544亿平方米尚减0.6%，出现微跌转略升之况，同样反映出境内的商品住宅房地产市道有温和向好的态势。

再从(二)房地产开发企业到位资金看，有同样良性发展为:定金及预收款于1-4月份累计达1.925万亿元，同比增长4%，扭转1-3月份累计达1.19万亿元同比减少2.8%之况，根据此二数相抵销而得出4月份的升幅会是14.2%，略高于3月份所增14.4%，皆属高速增长。和个人按揭贷款，于1-4月份累计达8222亿元，同比增长2.5%，亦改变1-3月份累计6188亿元同比减少2.9%之态，由此估算4月份的同比升幅为18.7%，而3月份是上升21.9%。此意味市场的买意重临。

不仅市场的买意逐步增长，连供求关系也渐见好转:(三)同样来自房地产开发企业到位资金，于2023年1-4月份累计4.51万亿元，即使同比减少6.4%，却比1-3月累计3.41万亿元所减9%，少减2.6个百分点，其中(i)国内贷款1-4月份累计6144亿元，同比减少10%，略高于1-3月份达4995亿元的9.6%减幅。(ii)自筹资金1.29万亿元，同比减少19.4%，同样比1-3月份1.01亿元所减17.9%要高。但(四)以商品住宅房为主的投资，仍见收缩，并非坏事，反而可使市场的存货得以有序的消化。尤其是(I)竣工面积于2023年4月底时为1.7396亿平方米，同比增长19.2%，比3月底1.4396亿平方米所升16.8%还要高，确有需要加大消化货尾的力度;(II)待售面积于4月末时为3.14亿平方米，同比增长15.4%，基本持平3月末3.18142亿平方米的15.5%升幅，均属可观的增长，确很有需要作出较为重大的调节。

由是房地产开发商(III)减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于1-4月份累计2.7万亿元，同比减少4.9%，于1-3月份累计1.9767万亿元减4.1%。但(IV)施工面积于1-4月份累计54.2亿平方米，同比减少5.9%，比1-3月份累计53.8214亿平方米同比减少5.4%要多减;因(V)新开工面积于前四个月2.29亿平方米同比大减20.6%也。此二数意味房地产开发商的开发步伐有所放慢，审慎地观察市场的未来发展和表现。

*银行贷款再积极支持住宅开发及买家按揭*

至于商品住宅房市场的前景，值得审慎俏看，并可从中国人民银行的《2023年第一季度银行家问卷调查报告》便可见一斑:需求指数于2023年一季度环比大幅增长11.6个百分点，并达到55.3的超越临界点的扩张，止住2022年四季度跌落至43.7，环比更减少3.1个百分点深化收缩之况。此一现象，意味地产开发商开始俏看商品房地产市场的前景，商业银行也有同样良好的观感，而作出实际的信贷支持行动。

但内地的房地产开发商特别是内房股，最大的问题是过去投资发展和扩张力度实在太猛烈，负债日益沉重，遂出现资不抵债之乱象，故内房股现时以至今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康壮大道。