政策扶持、债务展期，给优质民营房企喘息的机会，等待信心恢复
2023年开年，经济有些复苏迹象，餐饮、旅游、品牌服装等行业的盈利有所恢复。但是，钢铁、水泥、有色、化工等诸多行业的盈利有所恶化。
房地产一季度的表现让大家看到了希望，但4月数据又变差了，而且不只是差了一点。根据亿翰智库的数据，4月商品房销售面积为0.8亿平米，销售额为0.9万亿元，环比分别下降了48.1%和39.0%。
有研究解释，2023年一季度房地产数据反弹，是因为2022年最后几个月积压了一些刚性需求的释放，而不是因为原先制约市场的因素得到了有效改善。当这些积压需求释放之后，房地产又回到了信心不足、需求不足的状态。
现在断言房地产复苏已经结束，肯定为时过早。但必须承认房地产复苏需要更多的条件，更长的时间。
虽然短期的经营和债务压力都非常大，但长期来看，对于民营房地产企业的未来，其实不必过于悲观。只要能活下去，熬过周期底部，优质民营企业依然能大有作为。这样说，有三点原因。
第一，中国房子足够多，但能满足改善性需求的住宅远远不够。当解决了房价与收入的匹配问题，改善性需求释放，民营房企有足够的生存空间。
第二，利率下行趋势之下，房子的投资价值会上升。
第三，住房需求会衍生出其他业态，比如长租公寓。这些都在房企的能力圈之内。
但目前的重点是，如何让民营房企“活下去”。
4月份房地产行业数据走弱，复苏不容乐观
2023年一季度中国房地产累计销售面积为2.99亿平米，与2022年基本持平，比2021年同期降低了约20%。但2023年4月，中国房地产销售面积为0.77亿平米，2022年4月份为0.87亿平米，2021年4月为1.43亿平米。2023年4月的销售数据比2022年同期下降了11.5%，比2021年同期下降了46%。
现在的问题是，不仅销售数据不乐观，而且企业对于未来没有信心。
“新开工面积”和“开发投资金额”可以从一定程度上衡量房地产企业对于未来的信心。2023年4月份“开发投资金额”为1.04万亿元，2022年4月份为1.04万亿元，2021年4月份为1.61万亿元。从“开发投资金额”看，2023年4月与2022年4月相当，但仅为2021年同期的65%，显示企业信心不足。
“新开工面积”比“开发投资金额”更能体现房地产企业的信心状态。2023年4月份“新开工面积”为0.71亿平米，2022年4月为0.99亿平米，2021年4月为1.77亿平米。2023年4月“新开工面积”为2022年同期的70%，仅为2021年同期的40%。这显示房地产企业非常缺乏信心。
房地产开发资金来源中，2023年4月份新增国内贷款为1150亿元，2022年4月份为1312亿元，2021年4月份为1821亿元。2023年4月同比下降12.3%。与2021年4月相比，下降36.8%。这个数据也从侧面表明房地产行业走弱。
在房地产行业整体走弱的背景下，值得注意的是，民营房企的情况要比行业平均水平更弱。
民营房地产更难，挣扎在“活下去”的边缘
国央企房地产的各方面情况，都比民营房企好很多。我们先看看销售情况。
我们选择了4家有代表性的央企房地产企业：华润、保利、招商、中海，以及6家有代表性的民营企业：龙湖、碧桂园、新城、旭辉、融创、宝龙。从表1看，2022年民营房企销售已经大幅弱于国企。最优质的民企龙湖，销售同比下跌了29.9%;而四家央企中销售下降最多的中海，也仅下降了20.4%。
2023年前4个月，国央企销售大幅反弹。
保利发展，2023年前4个月实现合同销售金额1556亿元，同比增加28.4%。
华润置地，2023年前4个月实现合同销售金额1120亿元，同比增加83.6%。
招商蛇口，2023年前4个月实现合同销售金额1103亿元，同比增加79.6%。
中海，2023年前4个月实现合同销售金额1176亿元，同比增加63.3%。
在国央企销售大幅反弹的同时，民营房企除了龙湖，销售继续大幅下降，可谓冰火两重天。
碧桂园，2023年前4个月实现合同销售金额1168亿元，同比下降28.5%。
新城，2023年前4个月实现合同销售金额290亿元，同比下降27.9%。
旭辉，2023年前4个月实现合同销售金额294亿元，同比下降24.2%。
融创，2023年前4个月实现合同销售金额373亿元，同比下降56.6%。
宝龙，2023年前4个月实现合同销售金额120亿元，同比下降21.4%。
在2023年1-4月份，央企中表现最差的保利同比增长了28.4%。民企中除了龙湖，其他5家同比继续下跌了20%以上。一定要注意，民营房企是在2022年已经大幅下跌的基础上，继续下跌了20%以上。
为了直观，是用2021年全年销售数据与2023年1月-4月的销售数值相比得到的数值。这个数值越大，说明2023年销售下降得越厉害。四大央企，这个数值都在3左右，而民企除了龙湖都在6.5以上。融创的数值甚至达到了16。
央国企融资渠道通畅、资金成本低，有信用背书。这些条件让绝大多数民营房企望尘莫及。
2023年大多数民营房企销售收入下降的同时，预售资金监管严格，而融资渠道几乎全部关闭。在这种条件下，债务展期甚至违约成了大概率事件。
