“零首付!”

“低首付!”

“首付直接送，不用还!”

近期，部分地区楼盘传出上述营销信息。

中国证券报·中证金牛座记者调研了解到，“零首付”“低首付”主要有两种实现方式：一是开发商做高合同价格，帮助购房人获得更高额度按揭贷款;二是开发商先行垫付首付款。但“零首付”也暗藏法律和财务风险。

开发商花样繁多

据了解，在“零首付”“低首付”实际执行过程中，开发商提供了首付分期、做高房价两种途径。在做高房价的过程中，开发商还可能和购房人签订“阴阳合同”。

广西南宁某楼盘销售人员李女士告诉记者：“首付分期就是开发商先垫付首付款，然后购房人和开发商双方具体约定怎么分期，在交房前还清就行，然后客户正常还贷款。”

还有“低首付”的形式。“通过做高合同价格获取更高贷款。比如100万元的房子，合同价做成140万元，假设银行贷款98万元，那么购房人只需要支付2万元首付。”重庆北碚一位房产中介告诉记者。

业内人士透露，为顺利实施“零首付”“低首付”，部分开发商还可以和投资者签订两份合同：一份以实际房价签订，是购房者的真实购房价格;另一份以较高房价签订，是购房者向银行申请按揭贷款时提供的证明材料。

暗藏财务和法律风险

专家表示，“零首付”“低首付”在后期可能会加重财务负担，甚至引发法律风险。

一是房贷月供提高，且房贷期限越长负担越大。“做高合同价之后，购房人的贷款金额也比较高，月供相对来说也会高一些。”李女士表示，如果购房人首付款足够，建议不要采取“零首付”的形式。

二是存在合规问题，存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，投资者的风险就会更大。

至于“阴阳合同”，北京金诉律师事务所主任王玉臣警告称：“签订虚假合同是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案;另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。”