作为长三角龙头城市，上海2023年首轮土拍可谓是热力十足。

总计19宗地块50家房企参与，历经3次土拍中断意外，更有28家房企争夺莘庄地块……最终，上海此次累计收金518.83亿元，卖地金额再次领跑全国。

《中国经营报》记者注意到，在4月18日至25日的8天时间内，除了上海市，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也纷纷开启新一轮的集中供地，四地累计成交额高达888.03亿元。

土拍市场升温的同时，房企拿地的竞争压力也逐步增大。例如，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让;处于合肥市郊县的肥东县，出让的5宗地块出乎意料地全部进入竞品质环节。

“随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。”克而瑞研报分析认为，一方面，央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机遇”;另一方面，“僧多粥少”之下，地块竞争将加剧，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。

长三角土拍“奏鸣曲”

4月18日，上海市率先亮相，迎来2023年首批集中供地。首日便成功出让8宗地块，揽金超过172亿元，浦东新区16号线周浦站06-04地块等多宗地块吸引了超10家房企竞拍，溢价率逼近10%。

此后3天，上海土拍竞争强度持续提升。最终，截至4月21日，上海此次土拍的全部19宗地块完成出让，总成交金额519亿元，平均成交楼面价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%。其中，4宗地块底价成交，15宗地块进入一次性报价，14宗地块由央国企和地方国资竞得。

据中指研究院统计，此次参与上海土拍的房企数量为近6年以来最多，近20家民企和3家混合所有制企业参拍，保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地都独立或是以联合体的形式分别获得2宗地块。

相较而言，江苏省无锡市的土拍成绩较为平淡。4月21日，无锡市2023年首批集中供地出让6宗涉宅用地，全部以底价成交，收金60.13亿元。

但很快，长三角土拍热度急速升温。4天后的4月25日，浙江省杭州市和安徽省合肥市两大热点城市同时开启土拍。

最终，杭州市共计出让12宗地块，总成交金额166.6亿元，有三分之二地块摇号成交，整体溢价率8.47%;合肥市(含肥西县)出让的16宗地块中有10宗进入竞品质环节，总成交价约为142.5亿元，整体溢价率高达12.39%。

然而，在供应端乏力及企业拿地仍趋审慎下，全国土拍成交量仍处于下行阶段。中指研究院数据显示，截至4月21日，22城住宅用地规划建面合计成交1526万平方米，较去年同期下降26.5%;22城成交地块地价上限占比达48%，底价成交占比达44%。

“2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。”中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉记者，除了上述长三角四城，南京市、苏州市、宁波市核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。

克而瑞研报也分析称，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从长三角土拍情况来看，也正逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。

头部房企回归积极竞拍

在经历2020年“上海购地围标事件”3年后，中海、华润和万科3家头部房企重回上海土拍市场。据了解，华润一共报名了12家地块，万科报名了10块，中海报名了7块。

收获最多的是万科。土拍首日，万科和印力联合体以底价37.83亿元竞得松江区富林街道一宗商住用地。接下来的两天，万科虽然积极参与竞拍，但一直没能有新收获。

直到土拍最后一天，万科和印力联合体摇中了闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，成交总价75.49亿元，溢价率为8.98%，楼板价46402元/平方米。

值得一提的是，上述地块起始价69.23亿元，也是上海市本批次集中供地中起始价最高的地块，土地用途为居住用地，出让土地面积为65071.2平方米，建筑面积162678平方米。

而中海运气不佳，颗粒无收;华润则以30.15亿元竞得青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块。该地块位于大虹桥板块，也是本批次集中供地最热门的地块之一，共吸引包括建发和联发联合体、大华、招商和南山联合体、中海等20家房企参拍。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，中海、华润和万科3家房企这次回归都做足了功课，“广撒网”报名了多个地块。其中万科和华润两家都有所收获，而且补仓地块的质量都不错。

“重新补仓上海对这些房企的未来业绩收入有帮助，但是由于最近3年没有土地入账，所以想要赶上在上海发展比较快的房企需要花更多心思。当然，也正是因为这些强者的回归，土拍市场竞争会更为激烈。”卢文曦进一步总结道。

另一方面，碧桂园时隔四年重新“落子”杭州，以28.25亿元、溢价率11.88%斩获滨江区BJ0107-R21-13地块，也被外界认为是民营房企回归长三角土拍的一个重要信号。

据了解，去年以来，碧桂园多次参加杭州土拍，但由于报名者众多中签率仅为2%