新时期的“宅改”(农村宅基地制度改革)，始于2015年，至今已有8年时间。德清县作为“宅改”试点县，一直都走在改革探索的前沿，既取得了一系列全国首例的创新，也自然率先面临为数不少需要大胆探索的挑战。

回顾这8年的改革，无法绕过2018年德清县出台的《德清县农村宅基地管理办法(试行)》(下称《办法》)。这是国内“宅改”试点县首部基于“三权分置”出台的农村宅基地管理办法，集中体现了地方的“宅改”创新，率先明确了宅基地所有权、资格权、使用权的内涵定义，厘清了三权界线和权能设置，可以说具有标志性意义。

近年来的宅基地制度改革进程中，国家一直都禁止以退出宅基地资格权作为农民进城落户的条件。这也使得一部分农民进城落户之后，其宅基地处于低效利用状态。如何盘活闲置宅基地，显化宅基地财产性权益，就成为主要挑战之一。

从地方的实践来看，“宅改”确实事关农民切身利益，十分敏感和复杂，历来“稳慎推进”都是主基调。

显化宅基地使用权的有益探索

关于宅基地使用权，在“三权分置”后如何适度放活，一直是试点县大做文章之处。

2022年，德清县为钟管镇干村的村民杜正芳，发放了20万元贷款。这是公积金建制以来，全国首笔以宅基地使用权作为抵押的公积金贷款。值得关注的是，该创新面向德清县农村户籍的公积金缴存职工，且用于在宅基地上新建、改建农房。

“这是对显化宅基地使用权的有益探索。”钟管镇农业农村办公室副主任章斌对第一财经记者表示，由于公积金贷款利率显著低于商业按揭贷款利率，拿到贷款的农户，将有效减轻经济负担。

在显化宅基地财产性权益的探索中，除了允许抵押、出租、转让外，还包括有偿退出、有偿使用。

前述《办法》提出，各镇(街道)“指导行政村开展超标宅基地有偿使用、有偿退出等，加大中心村集聚力度，积极开展全域土地综合整治，保护耕地，切实提高农村宅基地节约集约利用水平。”

德清县农业农村局局长陈杨名对第一财经记者表示，关于有偿退出，县里面试点探索建立了多途径补偿机制。比如，通过拆迁安置退出宅基地、以城镇住房置换退出宅基地、货币化补偿后退出宅基地，探索出宅基地换“地票、地息”等多种形式;关于有偿使用，县里面出台指导意见，对有偿使用的范围、标准及资金管理进行原则规定，明确以集体经济组织为主体、以“村规民约”方式，探索建立农村宅基地有偿选位、超标宅基地有偿使用机制，并规定有偿使用费全部留村使用，用于保障新农村建设等内容。

然而，相当一部分农户仍不愿意退出宅基地使用权。莫干山镇庙前村村民徐慧聪就是其中代表。他对第一财经记者表示，在农村，执行“一户一宅”政策。农户可以选择不申请宅基地，如果申请的话，也不允许超标、多占。从长远来看，宅基地资源会越来越稀缺，即便在外面混的比较好的人，也有叶落归根的传统观念。即便自己不住，在民宿业发达的地方，也可用于出租。

徐慧聪认为，宅基地是一个长远保障，租给民宿公司20年，除了能够拿到不逊色于有偿退出的一笔费用，还能保留宅基地资格权。

下渚湖街道二都村村民洪有根，是为数不多的宅基地使用权退出者。他对第一财经记者表示，之前申请的宅基地，以及建造的农房，评估价150万元左右，拿到这笔货币补偿后，就相当于永久退出了宅基地资格权。

“总结来说，有钱的，不在乎补偿;没钱的，更不会退出。”钟管镇干山村党委副书记姚方松对第一财经记者表示，即便到外面读书、经商、当官后，村民一般也都要保留宅基地。

根据德清县官方之前开展的调查，不愿意暂时或永久退出的，占比36.96%。

之所以农户退出意愿不强，德清县“宅改”试点工作专班副班长陈玉杰对第一财经记者表示，一方面，与当地二三产业经济较发达，农村劳动力就地、就近转移比例高，和美乡村建设得环境好等因素有关;另一方面，也跟农户宅基地退出路径单一、缺乏多元化选项等有关。当然，这背后还是没有形成健全的市场机制，无法充分显化资格权市场价值，从而达到村民预期。

改革“停不下来”，一直在路上

“宅改”牵一发而动全身，经过8年试点，德清县也在挑战中持续大胆探索，出现了以官方文件形式明确“户”的定义、探索宅基地资格权、跨乡镇全域土地综合整治等“宅改”创新成果。

关于“户”的定义，德清县在调研基础上，结合本地风俗习惯和宅基地管理历史沿革，出台文件与公安户籍管理部门的“户”进行区别，科学合理界定“宅基地户”的标准。

陈玉杰解释称，农村宅基地的分配原则是“一户一宅”，但法律上对“一户”的定义并没有具体规定。在现实管理中，特别是户籍制度改革地区，一直存在公安部门和土地管理部门的分歧。

他提到，在试点改革中，德清县规范确定了分户主体资格。明确“夫妻”不得分户、独生子女的“父母与子女”不得分户、多子女的其“未成年子女与父母”不得分户等原则性规定，这为宅基地管理打下了基础。

关于宅基地资格权，前述《办法》提出了不少让人眼前一亮的探索。

具体来说，