房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同比下降24.3%，房地产开发投资完成额同比下降10.0%，分别创1992年、1999年有统计以来的新低，成为2022年中国经济最大的拖累。

2022年11月房企融资“三箭齐发”，相比于前期所出台的政策更加务实。疫情防控优化，除逐步解除了对看房和购房场景的约束外，还有利于释放前期积压的返乡置业购房需求。国家统计局数据显示，2023年1-2月中国房地产相关指标全线回暖，综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数，在趋势性下降22个月后(2021年3月至2022年12月，其中2022年2月小幅回升0.07，并未改变下滑趋势)，已于2023年1-2月连续回升。从高频数据看，2023年3月房地产销售进一步改善。本篇报告中，我们从销售、融资、拿地和投资四个维度，对房地产恢复情况做了系统梳理：

销售方面，二手房市场恢复早于新房市场，新房市场中现房表现强于期房，从高频数据看3月新房和二手房的景气度进一步延续。不过，年初以来的销售高景气可能主要源于前期积压需求的释放，中国房地产销售压力仍存且主要来自需求端;

融资方面，2022年11月“房企融资”三箭齐发，且相比前期所出台的政策更加务实。但从民营房企的债券和股权融资看，目前政策效果还不明显，有必要推动前期出台政策尽快落实;

拿地方面，2022年11月-12月土地成交持续回暖，进入2023年后土地市场热度降温。一个积极的现象是，民营房企拿地参与度在提升。鉴于地产销售可能过了恢复最快的阶段，我们认为土地一级市场恢复尚需时间;

投资方面，2022年12月以来，房地产开发投资相关指标持续改善。从领先指标看，预计2023年上半年土地购置费用面临较大的回落压力，但在新开工面积同比或将探底、保交楼推动存量项目加快竣工的支撑(两者均会提振建安投资)下，2023年房地产投资对中国经济的拖累大概率将弱于2022年。

01

销售：积压需求释放带来助推

1.1

现房销售表现强于期房

2023年1-2月房地产销售明显改善，现房销售表现继续好于期房。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.6%、同比持平，较2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。其中，期房销售面积同比从2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期现房销售面积同比从-19.4%转正至10.8%，后者表现相对更好，可能源于购房者对期房能否如期交付的信心还有进一步提升空间。分房屋类型看，2023年1-2月，住宅销售改善最为明显，从2022年12月的-31.5%提高至-0.6%;商业营业用房销售面积同比从-33.7%提高至-23.0%;办公楼销售面积同比从-19.0%下滑至-30.0%。

30大中城市商品房销售数据显示，2023年3月商品房销售可能进一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房销售面积共计1991万平方米，同比下降13.7%，跌幅较2022年12月的21.0%有所收窄。3月以来(截至3月25日)，30大中城市商品房累计销售1238万平方米，同比增长38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房销售的景气高点，与2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房销售面积分别下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

我们认为，2023年3月商品房销售同比进一步改善的原因如下：

一是，尽管1-2月国内疫情已度过高峰，但避险和观望情绪下，部分有购房需求的人群并未实际看房和购房，令一些购房需求延迟释放;

二是，2022年11月以来房地产调控政策集中在供给端，需求端降首付比例、动态调整首套房房贷利率等政策见效需要时间。

分所有制看，目前民营房企销售恢复的节奏仍明显慢于央国企开发商，2023年2月TOP50房企中民营房企销售额同比依然负增长。这不利于民营开发商回笼资金和推动房地产业形成良性循环。

1.2

三线城市商品房销售恢复更快

和一、二线城市相比，年初以来三线城市商品房销售恢复更快。2023年1-2月，30大中城市里一线和二线城市的商品房销售面积分别为473万平方米、1084万平方米，分别同比下降15.0%、下降17.9%;三线城市商品房销售435万平方米，同比增长0.8%。与2022年同期相比，2023年3月前25日，30大中城市里一、二、三线城市的商品房销售面积分别同比增长36.8%、增长34.9%和增长47.3%。

由于30大中城市商品房成交数据的样本城市中有10个城市的数据停止录入，基于数据可得性，在30大中城市里公布数据的20个城市基础上，我们增加了对天津、宁波、济南、郑州、南宁、重庆、银川、唐山、无锡、温州、平顶山、岳阳、常德、北海等14个城市的月度商品房成交统计。结果同样显示，年初以来三线城市商品房销售回暖时点早于一、二线城市，上述34个城市2023年1-2月商品房销售面积同比-0.9%，其中一线、二线和三线城市的销售面积同比分别为-15.0%、-1.9%和33.6%。

三线城市房地产销售回暖更快，可能原因在于：

一是，降首付比例、降房贷利率、降购房门槛等房地产需求端刺激政策，三线及更低层级的城市放松更早，