4月4日，仲量联行发布2023年第一季度北京房地产市场回顾报告。一季度，办公楼市场租赁活跃度显著提升，全市净吸纳量由负转正，CBD区域引领需求复苏势头。

在投资市场中，一季度凯德以人民币28亿元完成对苏宁生活广场的收购;消费基础设施纳入REITs发行资产范围，零售业态迎来重大利好。零售地产市场得益于零售消费的明显增长，品牌租赁需求回升。工业物流市场需求持续增长，其中平谷子市场表现优异;全市租金延续增长态势。高端住宅市场迎来积压需求的释放，成交量环比增长20%。

“北京商业地产市场在一季度观察到了各个领域的需求回升，2023年开局良好，后程可期。”仲量联行中国区首席战略官张莹表示。

甲级办公楼：租赁需求复苏，净吸纳量由负转正

北京办公楼市场呈现需求回升态势，春节后迎来问询量小高峰。在经历了2022年下半年极端安静的市场之后，租赁活跃度自2023年初开始有所回升。许多业主表示年后租户问询、带看的数量显著增加，这提升了他们对于办公楼市场的信心。

从成交数量方面来看，超过60%的甲级办公楼租赁需求来自1,000平方米以下的面积。近期市场鲜有大面积需求出现，主要因为大型企业通常需要更长的租赁决策时间。

从行业分布来看，金融业贡献了甲级市场成交总量的40%，尤其是内资金融企业。CBD区域市场率先引领复苏势头，贡献超过三分之一的租赁成交总量。此外，受到区域内具有竞争力的租金价格推动，望京和第三使馆区的租赁成交量也有所增加。

第一季度全市净吸纳量由负转正，主要由于近期租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。从全市场角度来看，由于过去几个季度各区域累计了大量退租面积，业主仍面临空置压力，同时也将延续当前较大的租金商谈空间。全市甲级办公楼平均租金在2023年第一季度持续下调，环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于2022年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。“一季度我们从问询、带看与合约谈判等不同方面观察到租赁活跃度的回暖，预计将推升未来几个季度的租赁成交量。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“租赁市场复苏趋势将延续，全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将开启小幅提升步伐。”

投资：消费基础设施纳入REITs资产范围，零售业态迎来重大利好

第一季度北京大宗交易市场交易额同比下降，但活跃度明显上升。一季度，凯德以人民币28亿元收购位于朝阳区慈云寺区域的苏宁生活广场，该综合体项目包含办公及零售业态，总建筑面积近10万平方米，倍受市场瞩目。该交易进一步表明境外投资人并未因短期市场波动而影响其对北京核心资产的长期看好。

消费基础设施首次纳入REITs资产范围，零售业态迎来重大利好。3月24日，国家发改委公布文件，进一步拓宽了REITs发行的资产范围，将百货商场、购物中心纳入可发行范畴。同时，活跃于市场中的投资人持续看好具有现金流的商业地产投资机会，如商办、长租公寓、产业园区等物业，这一类的投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。“百货商场、购物中心可以发行REITs的消息不仅对零售业态有重大利好，也给商业地产市场注入了一针强心剂。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“第一季度境内外投资人已开始积极寻求投资机会，我们预计，商业地产REITs政策的到来有望显著提升北京的零售资产盘活，也将持续提振商业地产市场信心。”

优质零售地产：租赁需求温和复苏，全市空置率呈现回落

租赁需求温和复苏，得益于零售消费增长。在今年春节假期期间，北京市重点零售企业销售额已复苏至疫情前水平，较2019年增长13.2%。客流量与消费热度延续到三月，推动了此前在2022年对市场保持谨慎态度的餐饮、高化和时尚品牌在全市购物中心积极寻求可租赁面积，以从持续恢复的消费市场中获益。2022年经历最大规模退店的餐饮业态在第一季度显著扩张，新租店铺面积达到全市增量的38%。

随着工程进度的恢复，延期项目顺利入市。郊区市场新入市三个项目，总体量高达21.6万平方米，开业率较为可观。其中，西红门新光界和西长安街中骏世界城两个购物中心项目由于区域商业氛围不同而表现略有分化;北京SKP旗下的DT51是一个以百货模式运营的城市更新项目。租赁活动的回暖贡献了六万平方米以上的净吸纳量，全市空置率呈现回落。市区市场空置率环比下跌0.8个百分点至7.1%，郊区市场空置率录得9.6%，环比下降0.5个百分点。

租金谈判微幅让步以吸引更优质品牌入驻。尽管租赁需求有所回升，但品牌方利润出现增长且推升承租力的趋势并未在第一季度即刻得到体现。此外，仍有面临空置压力的业主对高品质品牌做出微幅租金让步，以此填补空置面积的同时提高项目定位。市区市场租金录得小幅下跌，环比下降0.4%(同比下跌5.1%)，郊区市场租金环比下降0.6%(同比下跌6.4%)。

“2023年新增供应的入市将为北京零售市场带来超过90万平方米的体量。目前，高品质项目的预租进展较为坚实，供应波峰预计不会大幅