核心观点

事项：2023年1-2月房地产数据全线回暖，高频指标显示2023年3月销售继续改善。

本篇报告结合官方数据、高频指标和房企公告等，从销售、融资、拿地和投资四个维度，对中国房地产恢复状况做了全面梳理。

销售方面，短期高景气可能源于前期积压需求的释放，未来或将再度承压。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.6%、同比持平，与2022年12月的增速相比大幅回升。从30大中城市的高频数据看，3月全国商品房销售有望进一步改善。二手房销售恢复时点早于新房，而新房中期房销售改善程度好于现房。参考2022年上海疫后地产销售恢复的经验，我们认为因疫情而积压的购房需求可能已得到相当比例的释放。目前，我国商品房库存仍处高位，供给端对销售的掣肘较弱。但在2016年后中国商品房销售持续透支、居民部门债务压力积累、对经济和就业的预期改善需要时间、保交楼任务依然艰巨等多重因素的压制下，中国房地产销售可能再度面临来自需求端的压力。

融资方面，“三箭齐发”政策效果逐步显现。2023年1-2月房地产开发资金来源同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅明显收窄，也是2022年3月以来同比跌幅首次少于两成。信贷方面，2023年1-2月开发商到位资金来源于国内贷款同比下降15.0%，降幅有所扩大，与高基数有关，房企获得开发贷最难的时候大概率已过。债券方面，民营房企信用债发行规模依然较低，但房企授信大幅增加后信用债违约风险下降，民营房企信用利差已大幅回落。股权方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资;9家房企已完成港交所的股权融资，扣除配售佣金后净融资200余亿元。

拿地方面，2023年土地市场热度降温，不过民营房企参与度提升。2022年11月-12月土地成交持续回暖，但2023年以来土地市场热度降温。一个积极的现象是，民营房企拿地参与度提升。鉴于地产销售可能过了恢复最快阶段，我们认为土地一级市场恢复还需要时间。

投资方面，房地产对中国经济拖累最大的时候已经过去。2022年12月以来，房地产开发投资相关指标持续改善。领先指标显示其它费用同比2023年上半年面临较大回落压力，但新开工面积同比短期或将触底，保交楼助推下竣工面积同比大概率将加速，两者共同推动建安投资同比回升。我们认为2023年房地产对中国经济的拖累将明显弱于2022年。

房地产是中国重要的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。2022年中国商品房销售面积同比下降24.3%，房地产开发投资完成额同比下降10.0%，分别创1992年、1999年有统计以来的新低，成为2022年中国经济最大的拖累。

2022年11月房企融资“三箭齐发”，相比于前期所出台的政策更加务实。疫情防控优化，除逐步解除了对看房和购房场景的约束外，还有利于释放前期积压的返乡置业购房需求。国家统计局数据显示，2023年1-2月中国房地产相关指标全线回暖，综合反映全国房地产业发展景气状况的国房景气指数，在趋势性下降22个月后(2021年3月至2022年12月，其中2022年2月小幅回升0.07，并未改变下滑趋势)，已于2023年1-2月连续回升。从高频数据看，2023年3月房地产销售进一步改善。

本篇报告中，我们从销售、融资、拿地和投资四个维度，对房地产恢复情况做了系统梳理：

销售方面，二手房市场恢复早于新房市场，新房市场中现房表现强于期房，从高频数据看3月新房和二手房的景气度进一步延续。不过，年初以来的销售高景气可能主要源于前期积压需求的释放，中国房地产销售压力仍存且主要来自需求端;

融资方面，2022年11月“房企融资”三箭齐发，且相比前期所出台的政策更加务实。但从民营房企的债券和股权融资看，目前政策效果还不明显，有必要推动前期出台政策尽快落实;

拿地方面，2022年11月-12月土地成交持续回暖，进入2023年后土地市场热度降温。一个积极的现象是，民营房企拿地参与度在提升。鉴于地产销售可能过了恢复最快的阶段，我们认为土地一级市场恢复尚需时间;

投资方面，2022年12月以来，房地产开发投资相关指标持续改善。从领先指标看，预计2023年上半年土地购置费用面临较大的回落压力，但在新开工面积同比或将探底、保交楼推动存量项目加快竣工的支撑(两者均会提振建安投资)下，2023年房地产投资对中国经济的拖累大概率将弱于2022年。

01销售：积压需求释放带来助推

1.1现房销售表现强于期房

2023年1-2月房地产销售明显改善，现房销售表现继续好于期房。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.6%、同比持平，较2022年12月的-31.5%、-27.7%均大幅回升。其中，期房销售面积同比从2022年12月的-34.0%提高至-6.5%，同期现房销售面积同比从-19.4%转正至10.8%，后者表现相对更好，可能源于购房者对期房能否如期交付的信心还有进一步提升空间。分房屋类型看，2023年1-2月，住宅销售改善最为明显，从2022年12月的-31.5%提高至-0.6%;商业营业用房销售面积同比从-33.7%