2月24日是一个周五，本来正是餐饮业忙活的时候，位于上海恒丰路的“十里香”老板刘昊(店铺与老板为化名)，却与二房东撕扯了起来，最后还闹到了派出所。

十里香这间商铺，位于恒丰路299号的隆宇广场。与十里香发生冲突的，是这个广场1~9楼的二房东——上海硕彭企业管理有限公司(下称“硕彭公司”)管理人员。

十里香和隆宇广场的其他29家商户，此前与二房东签约在此租赁经营。本来商户们与房东相安无事，但疫情之后，一切都发生了变化。

这样的变化，让以长租公寓、联合办公、产业园区、酒店、民宿为代表的“二房东”模式受到考验，一方面，二房东遭遇“租客欠租，房东催租”的现金流难题;另一方面，也有房租减免被二房东截留的情形发生。三方如何信守合同，共担风险，共谋长远发展，疫情对民营房东、转租人，以及最终承租商户们，都提出了考验。

“三角恋”引发的矛盾

刘昊告诉第一财经记者，2月24日，二房东硕彭公司管理人员来到现场，以租约到期为由，要求商户们退租、腾出房屋，双方因此发生了肢体冲突。

硕彭公司执行董事金春灿告诉记者，2018年3月，产权人上海兴辉置业有限公司(下称“兴辉公司”)将隆宇广场1~9楼合计35639.6平方米的商用房屋，整体出租给硕彭公司的北京关联公司，因北京公司处理上海事务不便，便成立了硕彭公司负责隆宇广场的租赁事务。

按照合同约定，硕彭公司关联方承租其中1万平方米，其余约2.5万平方米商用面积，由硕彭公司招商并转租，承租期从2018年4月1日始，至2030年3月31日止，即租期为12年。其中，2019年4月1日至2024年3月31日期间，硕彭公司及其关联方应付的月租金为591.67万元。

双方签订合同后，硕彭公司将承租的25000余平方米，分租给约30户租户，“整体承租后，我们投入了巨大的招商、广告和运营成本，并投入巨资对大楼进行经营改造。”金春灿说。

但从2022年3月起，商户们开始欠缴房租。刘昊承认，自去年3月起，便没有再向二房东缴纳过房租。据记者了解，隆宇广场的租户们，像十里香一样未缴纳房租的不止一家。

硕彭公司无奈之下，陆续跟商户们打起了官司。企查查系统显示，2022年7月以来，硕彭公司新增作为原告的诉讼有28件，均为硕彭公司与商户们的租赁合同纠纷。

金春灿告诉第一财经记者，截至2022年12月19日，租户们拒付2022年8月8日以来的租金、推广费、物业费和水电费累计人民币2600余万元。

刘昊也感到委屈，不缴纳房租，并非有意违约，除了疫情影响实在是交不出房租外，还有大房东和二房东自2020年以来未曾解决的纠纷，商户们看在眼里，感到无所适从。

根据第一财经了解，兴辉公司已于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司及其关联方，支付房屋租金、物业费以及相关滞纳金等合计5300余万元，并要求解除双方的租赁合同。而硕彭公司及其关联方随后又向兴辉公司提起了反诉。

“大房东和二房东因为免租谈不成在打官司，(租赁权)在谁手里我们都不知道，我们(不交房租)行使的是不安抗辩权。”刘昊对记者说。

据记者了解，因行使“不安抗辩权”未交房租的隆宇广场商户，不只十里香一家。“他们双方有争议，我们应该(把房租)交给谁呢?”一家商户老板反问记者。

大房东与二房东的冲突

租户、硕彭公司，硕彭公司与兴辉公司之间，也曾有过一段“蜜月期”。三方产生矛盾，起因是租金减免。

金春灿对第一财经记者说，双方在合同签订后的两年时间里，合作还是比较愉快的。而且经营情况良好，大楼出租率一直在98%左右。

2020年、2022年，隆宇广场商户的经营，两次受到疫情冲击。2022年自3月份起，就基本处于停业状态，当年4月1日至6月1日，隆宇大楼彻底停止营业。

这对商户们的收入，产生了很大影响。

刘昊向记者诉苦，“对我们餐饮来说，去年整年从3月份到年底，就没有怎么营业，而且受影响不只我一家，以我的判断，我们这里的所有商户综合起来去年50%(营业额)的影响是有的。”

除餐饮业外，KTV、酒吧等娱乐场所，受影响时间更长。金春灿告诉记者，隆宇广场40%租赁面积由某KTV租用，2022年全年停业期间长达8个月以上。”

早在2020年，硕彭公司就要求减免当年两个月的租金，但未得到兴辉公司同意。兴辉公司的意见是，减免当年4月的房租100万元。

由于未能达成一致意见，分歧容后再定。此后双方继续履行合同。金春灿告诉记者，因硕彭公司与部分商户始终无法达成2020年租金的相关减免方案，导致硕彭公司与兴辉公司就该部分的租金减免方案也无法确定下来。截至记者发稿前，双方都没有就2020年4月份的租金减免和支付达成一致。

然而，更大的冲突还在后面。去年上海疫情暴发后，3月起，隆宇广场绝大多数商户没有再付租金，硕彭公司由此向兴辉公司申请给予2022年转租商户6个月的租金及物业费减免，但兴辉公司仅同意给予一个月的租金减免。

双方磋商不下，兴辉公司于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司，而硕彭公司则向兴辉公司发起反诉。

租金减免的争议