核心要点：

2月以来新房销售明显回暖

30个大中城市1-2月商品房成交面积同比分别为-40%、+31%，其中2月环比1月增长29%，成交面积仅次于21年2月。分城市看，一线、二线和三线城市2月成交面积分别同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二线城市韧性较强，2月成交已超过21年同期，但三线城市恢复偏弱。

从30个大中城市的周度高频数据来看，春节后新房销售也显示出回暖态势。2月5日~2月26日连续4周环比增长，环比分别为+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分别为+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2月27~3月5日）销售面积环比下降3.4%，但同比仍增长24%。此外，根据克而瑞调研的数据，20个重点城市平均开盘去化率为38%，与上月相比基本持平。

在去化率上升的城市中，一类是以改善需求为主的热点一线城市，另一类是前期市场低迷的城市，近期刚性需求集中释放。

从库存来看，2月十大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）商品房库存环比-2%、同比-0.2%，库存去化周期为15个月（前值14.6个月）。一线城市库存去化周期为13个月（前值12.8个月），二线城市库存去化周期16.7个月（前值16.1个月）。

TOP100房企2月销售金额显著改善，行业竞争格局进一步分化从房企销售金额看，克而瑞公布2月TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月环比+29.1%、同比+14.9%；1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。2月销售金额回升的部分原因是由于1月及去年同期基数较低，持续性需继续观察。

从竞争格局来看，1-2月TOP10房企销售操盘金额门槛同比+25%，但是TOP30、TOP50房企销售操盘金额门槛同比分别为-28.4%、-29.1%，TOP100门槛同比下降32.1%，行业竞争格局分化加剧。

投资建议

我们认为，春节后新房市场回暖一方面得益于房地产支持政策持续发力，包括下调首套房贷款利率的城市增加、多地放松限购政策、不动产私募投资基金试点启动等利好提振市场信心。另一方面，由于春节前房企推盘较少，新房供应维持低位，而随着节后供应增加，积压的改善及刚性需求逐步释放。接下来3月是传统的新房供应高峰，应密切关注新房市场热度能否持续，特别是新开盘去化率能否明显提升。若3月“小阳春”如期而至，楼市复苏基础将进一步夯实，需求端复苏将有望继续推动板块估值修复。

建议关注拿地投资能力强、土地储备充裕、信用风险较低的优质龙头房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。