“危和机总是同生并存的。”房地产业在过去近两年的调控中，经历了一场深度变革，过往张扬的开发商不少渐次从土地市场消失，亦频频在销售市场失意。这场调整的另一面，是代建业务兴起的新机遇。

无论是托底的城投，抑或接盘的AMC，都需要实力强劲的代建企业赋能;政府对保障房体系的重视，也将为代建行业的持续扩容提供动力。于是，房地产业投资与开发分离的趋势越发明显，专业的开发管理市场也在加速扩大。据海通证券测算，“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。

不过，不断加宽的赛道上，入局者众，想要在其中领跑，仍旧需要过硬的实力。在品牌、体系、资本、资源、团队、设计、品质等各个层面上均发展成熟的规模房企，如今掉头入局代建，优势明显，不啻为降维打击。可以预见的是，在强者恒强的房地产市场上，代建领域同样会被品牌房企所主导。

持续生长的行业“蓝海”

一直以来，代建都是高盈利、低风险、抗周期的代名词。着力向代建业务转型中的朗诗近期对外披露，截至2021年底，该公司开发代建服务的毛利率保持在约40%的水平。“相较传统房地产开发业务而言，开发代建服务的资本投入及投资风险亦显著降低。”朗诗表示。

这样一项具备多种优势的轻资产业务，受限于利润规模，在过去的地产行业中屈居边缘，始终未能获得开发商真正的青睐。不过，随着行业剧变，代建也生发出了更多可能和机遇。

一方面，开发商本身在这轮调控周期中遭遇了压力。2021年以来，在“房住不炒”的定位下，房地产业走上了去金融化的道路，过去风生水起的开发业务同步进入去产能的阶段。历经短短一年时间，百强房企中有超三分之一的处于经营基本停滞的状态，幸存者中有不少出现了明显的规模收缩。

入局代建成为保有现有团队有效办法。“很多企业当前失去了投资的能力，为了让这些团队活下去，部分企业选择进入代建赛道，其中也有部分是希望在新领域中探索新机会和空间。”易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱表示。

另一方面，受到当前房地产深刻调整的影响，代建的市场容量也在持续扩容，形成发展机遇;而新增需求主要来自地方城投“托底”项目和AMC等金融机构的不良资产盘活项目。

东方财富证券分析师曲一平认为，2021年实施集中供地以来，拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台在流拍率高的时期加大拿地，“托底”土地市场。但部分城投平台项目开发能力、运营能力不足，拿地开工率总体偏低。

据克而瑞调研显示，2021年城投开工率仅有38%，是各类型企业中最低，远低于67%的平均开工情况;2022年城投拿地开工率则仅为8%。另有业内人士透露，目前城投托底项目中有约6成项目尚未开工。

除此之外，由于企业暴雷、项目停工等情况，金融机构入场纾困，众多房地产类的不良资产亟待盘活。有业内分析指出，AMC等金融机构可提供资金，但其本身并不具备开发能力，未来的资金退出依旧依靠项目未来的开发建设和销售，这其中正在催生大量的代建需求。

不只是地产行业内的存量业务，国家对住房保障体系的重视和发展，也有望为代建带来增长空间。曲一平指出，住建部提出“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套”，预计保障性租赁住房将托底房地产开发投资，建设料将提速，对代建的需求大幅提升。

未来的市场会有多大?金地集团副总裁、金地管理公司董事长郝一斌曾预计，目前的代建市场规模在百亿元级别，此后会逐步提升，到2025年商品房代建市场规模占比将会达到17%-18%，成长为一个千亿级的市场，货值将达到2万亿-2.5万亿元的规模。代建市场将在短短几年内扩张10倍，“蓝海”属性可见一斑。

龙头房企的“降维打击”

看中了代建蓝海的开发商正在积极入局，其中既有大型房企，也有中小型房企，中海、保利、万科、碧桂园、旭辉、星河湾、仁恒、当代置业、联发集团、滨江以及建业等。据克而瑞不完全统计显示，目前发展代建业务的品牌房企已超60家。

参赛选手变多，拥有核心竞争力成为脱颖而出的关键。但在这一仍快速发展变化着的行业中，代建企业所需要的能力也越发多样化。

明源房地产研究院指出，不同类型委托方的核心需求有明显差异，标准化能力、定制化服务能力、成熟的供应链体系、系统化的服务思维等都是代建企业需要具备的能力。

在如此多元的需求中，具备怎样的能力、匹配何种需求，才是一家优秀的代建公司，才能在激烈的竞争中胜出?

金地集团副总裁、华东区域地产公司董事长阳侃从实践中总结出三个关键点：负责任的态度、良好的产品理念、优秀的团队能力。“在每周例会中我们都会关注代建项目的情况;在拥有良好产品理念的同时，对交付出去的产品品质同样看重，”阳侃说，“第三，我们有一支很好的团队，会把城市平台和区域平台上的能力都叠加到项目上，赋能代建项目。”

丁祖昱也认为，团队是制胜的核心。“有些规模房企进入到三四线城市后，会出现不敌本地公司的情况，”他分析，这是由于规模房企没