20世纪90年代我国进行住房制度改革之初，政策性保障性住房体系建设的大幕也同步开启。在过去近30年里，历经多次改善与变革，我国目前已建成世界上最大住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
近年来，我国流动人口规模不断扩大，随着大量新市民、青年人的持续流入，大城市住房租赁需求不断增加，租赁市场供给结构性问题不断凸显;而房价的上涨也导致这些人群无力买房和租房。由此，发展保障性租赁住房也就成为进一步完善保障住房体系的题中之义。
作为众多青年人的目的地，四个一线城市具有庞大的租赁住房需求，也是保障性租赁房住房供应的重镇。据各地披露，“十四五”期间，北京、上海、广州、深圳将分别计划筹建新增保障性租赁住房合计超200万套(间)，在“十四五”总筹建规模中占比约3成。
2023年起始，全国住房和城乡建设工作会议就明确，2023年房地产市场工作的重点内容之一是发展保障性租赁住房。此后，各省市披露了2023年筹集保障性租赁住房的目标，央行亦是出台相关文件，为保障性租赁住房开发、建设、运营提供支持。业内预计，在相关政策支持下，保租房建设将进一步提速。
明确保障房体系的顶层设计
相较于廉租房、经适房、公租房、共有产权房等保障性住房，保障性租赁住房是一个相对较新的概念。
中央党校(国家行政学院)科研部徐晓明在题为《我国保障性租赁住房的政策演进、价值内涵及实现路径》的文章中提及，2015年，关于保障性租赁房的思想开始出现。当年年底的中央经济工作会议提出要推进以“满足新市民”为出发点的住房制度改革，把公租房扩大到非户籍人口。
自此，政府对租赁市场的扶持力度不断加大，频繁出台支持政策，保障性租赁住房也开始走入大众的视野。
2020年的中央经济工作会议明确要求“要高度重视保障性租赁住房建设”，并将其作为解决好大城市住房突出问题的重要举措。保障性租赁住房正式成为我国住房保障体系的重要组成部分。
2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称“国办22号文”)指出，当前新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这也是国家住房保障体系的顶层设计首次明确。
根据住建部的解释，公租房主要解决城镇住房和收入双困家庭。保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城市，特别是城市的新市民和青年人的住房问题。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
保障性租赁住房成为下一阶段政策重点支持的方向。2021年8月，住房和城乡建设部部长王蒙徽在回答记者提问时介绍，“十四五”期间，住房和城乡建设部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
据悉，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计可帮助2000万新市民、青年人等缓解住房困难。
国办22号文中进一步给出了保租房的具体建设意见，其中要求，保障性租赁住房应以建筑面积70平米以下的小户型为主，租金水平低于同地段同品质市场化租赁住房租金。
此后，有关保障性租赁住房具体的实施规划以及扶持政策相继落地。目前，北京、上海、天津、广州、深圳、武汉等多个城市均已经出台保障性租赁住房的地方实施方案，明确规范地方性保障性租赁住房行业的行为准则，并出台政策推进保障性租赁住房的供给。
其中，“十四五”期间，北京和上海规定建设筹集保障性租赁住占住房供应总的40%，广州和深圳则更是达到45%。保障性租赁住房已成为各大城市保障房体系的建设重点。
“这个新制度，重点是在人口净流入的大城市，”住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪表示，“因为我们的新市民、青年人主要是在这些大城市。以人口净流入的大城市为重点，合理确定保障性租赁住房的建设目标，采取多种方式来增加供给，缓解新市民、青年人的住房困难。”
北上广深占比约3成
人口净流入量大、租赁住房需求庞大的一线城市无疑是保租房筹建的重头戏。据此前各城市披露，“十四五”期间，北上广深则分别计划筹建新增40万、47万、60万、40万套(间)，在40个重点城市总筹建规模中占比约28.8%。深圳住建局近日将筹建目标进一步增加了20万套(间)，拉动四城占比再提高。
要形成如此庞大的供应规模，各大城市都在鼓励多方参与，引导多主体投资，形成多渠道供给。
根据国办22号文规定，保障性租赁住房的供给主体可以是政府，也可以是企事业单位、工业园区、房企等市场主体;土地来源渠道也将多样化，可以是新供应国有建设用地，也可以是集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等。
具体来看，上海的新增建设筹措保租房来源丰富，包括新建14万套、产业园配套7-8万套、纳管11万套、空置存量筹集14万套。北京则在近日完成了首例非居住
