刚走进龙湖熙上的售楼部，冯凯就发现，竟然找不到空位，目光所及的每张桌子前，都坐着人。

“楼市咋突然这么火了?”冯凯一边嘟囔着，一边挤进拥挤的人群。他告诉第一财经记者，最近贷款利率下调后，自己也在想着，要不要置换一套改善房，但眼前这个场景，让他再也不敢犹豫了。

近日，记者实地探访多个楼盘后发现，郑州的商品房市场呈现两极分化，一方面是整体成交量近期有大幅提升，多个楼盘在售项目及部分二手房价格均有涨价现象，一方面，也有一些在售项目卖不动，一些二手房价格不涨反跌。

有涨价的，销量也上升了

龙湖熙上是一个位于郑州市管南片区的新楼盘，该楼盘营销负责人薛志超说，目前，他们每周平均要接待1000多组客户，即便是工作日，每天也能迎来150组左右，周末甚至要接待近300组，“比之前增长还是比较明显的，”他对第一财经记者说。

龙湖熙上一位置业顾问也说，今年年后，从正月初六开始，自己就开始感觉，来看房的人明显多了起来，“人多的时候，忙得连饭都没空吃，有时候，都晚上11点多了，还有客户没走。”

一位二手房门店负责人也说，虽然目前的二手房交易与疫情之前的2019年没法比，但年后至今，其所在门店仍成交了10多套房子，“比疫情那几年，还是强太多了。”

同样从事二手房房产中介多年的吴辉则告诉记者，从房东心态的微妙变化上，也能看出市场的景气度。

“年前，你只要给房东打电话，跑得快得很，还给你说好多好话，让你帮着卖房，一套房子，轻轻松松谈下来个三五万，有时，(房东)甚至还会主动把价格降下来。”但这种状况，在年后却很少见到了，“现在，基本上有一半你都约不过来了，要么不愿意卖了，要么涨价了，好多单子都因为这‘黄’了，谈不成，这种情况现在普遍得很。”

吴辉说，其中最典型的，是一套位于融创中原壹号院的房子，房东曾在春节前先后降价6次，最大单次降价110万，最终将房价调至1050万，却依然未能卖掉，但同样是这套房子，春节后，房东又在短短8天的时间里连续多次加价，一路从1050万加价至1150万，最终，却以1200万的价格成交了。

吴辉的同事，前几天曾带客户去郑州东区的建业天筑，看一套1000多万的房子，结果，等看完房子，客户准备买了，再给房东打电话，房东却要再涨价30万才肯出售。

“有一个‘点背’的客户，年前看了的房子，很便宜，价格还好谈，一套房子，降个10万、8万，都能谈下来，叫他定，他不定，结果，年后看的三套房，跟这个谈，房东说不卖了，和那个谈，房东说涨5万。”吴辉感叹说，春江水暖鸭先知，郑州的楼市回暖，则是先从北龙湖开始的，如今，伴随着楼市的春风吹进一些新房的售楼部，二手房市场上，也开始被吹起阵阵涟漪。

楼市真的回暖了吗?

一组来自郑州市住宅与房地产业协会旗下官方网站，即郑州360房产网的数据显示，2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%;第7周，共计成交2667套，环比上涨43%。

与此同时，吴辉等二手房中介从业者的朋友圈里，也开始不断出现一些郑州在售楼盘的涨价信息。包括万科、招商、郑州华侨城等开发商也均表示，将对当地旗下楼盘上调价格。

“一般来说，只要说把口号喊出去了，不管做不做，肯定是代表(房地产)市场在逐渐恢复正常。”一家位于郑州东南片区的在售楼盘营销负责人王罡说，往年，不少楼盘为了尽快回笼资金，他降500，我降2000，他降2000，我降2500，但今年，这种竞相降价的场景，已经很少见到了。

不过，这位营销负责人也说，虽然一些楼盘对外打出涨价牌，但实际上，具体到各个项目，却呈现出两极分化的态势。

也有卖不动的

“你看，都说(楼市)回暖，但附近这么多楼盘，也只有我们项目人多一点儿，周边(项目)好多都是门可罗雀。”王罡说，与2016年时郑州的楼市普涨不同，这一波(楼市)回暖的具体表现是，往年能正常卖的项目，今年也都有很好的表现，往年卖不动的项目、停工的项目，今年依然卖不动。

二手房中介从业者陈中飞也发现，即便是出于同一位置的二手房，一墙之隔的价格，也可能是天壤之别。

陈中飞的门店，位于郑州帝湖花园附近，目前，帝湖花园的二手房，对外售价为每平方米9000元至1万元之间，但与之一墙之隔的融创御湖宸院、民安西上等小区内，即便是未装修的毛坯房，每平方米也能卖到一万六七以上，都比帝湖高得多。

陈中飞说，其实，帝湖的房子也曾经卖过高价。以该小区一套面积为79.29㎡的小两室为例，高峰期的2017年，能卖到105万到110万，2019年之前，基本都能卖到100万，2019年之后，也还能卖到90多万，到2020年，价格已经下跌到80多万。如今，即便市场回暖，这套房子的成交价，仍然一路下跌至75万至78万，并未享受到所谓房价回暖的红利。

同样为房价难上涨懊悔的，还有吴辉的同学。“俺同学的房子，就在陇海路高架下面，高的时候能卖140万，5年前我都跟他说，赶紧卖，每年俺们吃饭，我都说赶紧卖，催了几年，现在想卖了，却连100万都不一定能卖掉了。”吴辉说，虽然外界都说