三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜小姐近日频繁接到老家民间助贷公司的电话，向她推介“转按揭”业务。

“这不是通常意义上银行间的那种房贷转接，而是将高利率房贷置换成低利率的经营贷。但从操作流程上，我得先借到过桥资金，提前还清房贷，再将房产作为抵押物去申请经营贷。”杜小姐告诉第一财经。

近期，受资管产品收益率下降、首套房贷款利率普遍下调等因素影响，全国多地出现提前还贷潮。为了满足存量贷款人的还贷资金需求，第一财经了解到，如上述杜小姐所提及的“转按揭”服务正在广西、河南、辽宁等地的二三线城市悄然开展。

“目前，当地确实存在客户通过经营贷或者消费贷来偿还其他渠道垫付房款的情况。而且据我了解，为了帮存量贷款的客户‘降息’，有商业银行还在运作另一种‘转按揭’模式，即默许客户通过离婚析产进行‘夫妻转贷’，以获取更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某大行个贷经理小赵对第一财经透露。

但无论是“转经营贷”还是“假离婚”，均曾多次因涉及扰乱金融秩序、易加大楼市泡沫，被监管部门明令禁止。2月10日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，其中再次提出，违规转贷存在多重风险;对于涉嫌骗贷且情节严重者，还将承担刑事责任。

是“一条龙”也是连环套

多名业界人士告诉记者，经营贷流入楼市，更常见于楼市上行期，居民加杠杆购买二套房。当前楼市进入下行通道，居民纯粹以还贷为目的使用经营贷相对较少，但也非罕见。

经营贷又称小微贷或者生意贷，是指发给个人或者企业，用于企业经营的贷款，支持房产抵押。申请经营贷，需要贷款人或其亲属确实在经营一家公司。如像杜小姐一样的工薪族要申请到经营贷，有的中介公司可能会提出办理“假流水”“空壳公司”等相关资质证明，以“帮助”其获得准入门槛。

这种“经营贷置换房贷”一般分为三步：存量贷款人首先通过中介平台，以相对高的利息，获得过桥资金，一次性还清房贷;再以房产为抵押物，在其本人和亲属均未有注册公司的情况下，通过中介公司提供的包装方案，申请经营贷;最后用申请到的经营贷去偿还过桥贷款。

“这是民间金融中介机构提供的‘一条龙服务’也是连环套，流程比较繁琐，还很容易被套路，我们(银行)并不推荐客户通过这种途径筹集还款资金。”小赵称。

不过，由于经营贷利率水平较低，放款速度较快，随着近年来国家加大对小微企业的支持力度，经营贷的利率还有持续走低趋势，小赵也表示，该转按揭方式确实吸引了部分存量贷款客户的关注。

以开封为例，据小赵介绍，目前经营贷利率水平大致略高于4%，和新增房贷利率水平相差无几。而对于拥有存量房贷的客户，或在开封首套房贷款利率为6.13%左右高点购得房产的，由于购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加点”组成，银行加点自合同签订后保持不变，所以在贷款置换后，“高位站岗”的贷款购房者也许能节约几十万的利息。

根据招商银行等多家商业银行官网信息，经营贷仅可用于企业经营周转。对于经营贷违规挪作他用的现象，早在2021年年初，住建部、央行和银保监会就曾联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称“通知”)明确，加强贷中贷后管理，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响。

“即便不是用于购房，仅仅是希望通过这种转按揭渠道来减少个人贷款负担，贷款用途的真实性也存在问题。两类情况都涉嫌骗贷。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对第一财经表示。

在前述辽宁发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》中也提到，经营贷借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师骆训文对第一财经分析称，如果没有发生实质性消费或经营行为，贷款人用消费贷或经营贷置换房贷，便属于违规，但处罚力度相对有限，其违规风险主要体现为贷款被收回，并需要一次性结清贷款。

但对于提供贷款转换服务的中介或金融机构而言，鉴于前述通知中提到“房地产中介机构不得诱导购房人违规使用经营用途资金”，云嘉律师事务所高级合伙人/不动产与建设工程专业委员会主任梁雪对第一财经表示，一旦被查出，可能会面临行政处罚且处罚信息会被纳入征信系统。而情节严重的，根据刑法有关规定，甚至还可能受到有期徒刑、拘役、罚金等刑事处罚。

刑法第一百七十五条之一“骗取贷款罪”明确：以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

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